Олеся Шмелëва: «Наша главная цель – организовать в «Символе» качественную инфраструктуру»
В 2024 году проекту «Символ», строительство которого ведет в Лефортово «Донстрой», исполняется 10 лет. Юбилей отмечен победой двух кварталов этого жилого комплекса — «Искренность» и «Смелость» — в ежегодной московской премии в области коммерческой недвижимости Сommercial Real Estate Awards 2024 в номинации «Коммерческая инфраструктура ЖК». Престижная награда означает, что замысел авторов проекта не просто возвести на территории бывшего завода «Серп и Молот» 1,5 млн кв. м. жилья, а еще и организовать современную городскую среду, успешно воплощается. Подробности порталу «Все о стройке» рассказала руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстрой» Олеся Шмелëва.
СЛОЖИВШАЯСЯ ИНФРАСТРУКТУРА
К возведению «Символа» мы приступили в 2015 году, предварительно завершение работ намечено на 2027 год. Проект реализуется в пять этапов, в рамках которых будет построено всего порядка 14 тыс. квартир. Больше половины квадратных метров жилья уже введены в эксплуатацию.
Доля объектов коммерческой инфраструктуры в «Символе» составляет 7%. На сегодня более половины — 136 коммерческих помещений из 233 запланированных — введены в эксплуатацию и переданы инвесторам. На территории проекта уже открыты 100 объектов коммерческой инфраструктуры, которая продолжает активно развиваться.
На начальном этапе, когда строились первые кварталы «Достоинство» и «Свобода», обособленные друг от друга и от инфраструктуры района, нам было важно предусмотреть, чтобы у жителей в шаговой доступности было все самое необходимое — продуктовые магазины и предприятия общественного питания. Собственно, они и открывались первыми.
По мере развития проекта и заселения кварталов у жителей появился запрос на инфраструктуру, которая позволяет интересно проводить досуг вместе с семьей и друзьями в своем районе, а также возрастал интерес к детским развивающим центрам и предприятиям сферы услуг. Поэтому на втором этапе появились кварталы, в состав которых входили частный и городской детские сады и школа. Кроме того, открывались семейные рестораны, детские центры развития, студии персональных тренировок, медицинские центры и салоны красоты. Важно отметить и то, что каждый квартал «Символа» в плане базовой коммерческой инфраструктуры самодостаточен, и при этом все они дополняют друг друга.
В ходе развития проекта и появления нескольких кварталов с похожей инфраструктурой в «Символе» возникла потребность в так называемых «якорных» арендаторах — большом супермаркете и полноценном фитнес-клубе с бассейном, которые привлекают новых арендаторов, что позитивно сказывается на инфраструктуре в целом. Так что, естественно, следующим этапом стало появление в «Символе» таких операторов. По результатам опросов жителей, выбор пал на супермаркет «Перекресток» и фитнес-клуб World Class, которых мы привлекли вместе с инвесторами.
С вводом каждого нового квартала мы открываем и часть прилегающей к нему территории парка «Зеленая река». Он объединяет все кварталы проекта и, что важно, открыт для всех жителей прилегающих районов. Это способствует развитию коммерческой инфраструктуры «Символа», поскольку увеличивает проходимость магазинов, кафе и т.п.
ЖИЗНЬ КИПИТ
В настоящее время в действующей коммерческой инфраструктуре «Символа» доля предприятий общепита составляет 20%. Большая их часть — полноценные рестораны. Причем есть уникальные, с неповторимой концепцией. Например, «Lark Сafe», которое устраивает гастроужины, устричные вечеринки и вечера живой музыки, в прошлом году вошло в ТОП национальной премии «Пальмовая ветвь ресторанного бизнеса».
10% коммерческой инфраструктуры в «Символе» — продуктовые магазины, от сетевых до небольших фермерских.
Также в проекте открыты развивающие и спортивные студии для детей и взрослых, семейный аква-клуб, салоны красоты, медицинские центры и лаборатории. Для домашних питомцев есть груминг-салоны.
В ближайшее время в «Символе» откроется большой центр йоги «Пранам». Это будет проект, совмещающий в себе несколько направлений саморазвития: йога, медитация, аюрведа и нутрициология.
Хочется подчеркнуть, что в целом «Символ» — спланированная дружественная среда, с большой территорией и разнообразной инфраструктурой, расположенной в пешей доступности для жителей. В проекте созданы возможности для комфортной жизни, интересного семейного досуга, а также для работы из дома, поскольку в общественных пространствах «Символа» есть и коворкинги.
БАЛАНС ИНТЕРЕСОВ
Компания «Донстрой» во всех проектах старается находить баланс между интересами инвесторов и запросами жителей. Мы проводим опросы через нашу управляющую компанию и соцсети проектов на тему, какие объекты коммерческой инфраструктуры еще нужно открыть в том или ином жилом комплексе. И мы обязательно используем эту информацию для привлечения арендаторов и работы с инвесторами.
На формирование инфраструктуры мы можем влиять благодаря лояльности инвесторов, поскольку 90% покупателей коммерческой недвижимости — наши постоянные клиенты, которые разделяют ценности компании. Они, со своей стороны, зачастую приобретают объекты для своих постоянных арендаторов и ждут выхода новых проектов «Донстрой» для покупки. Для нас это яркий показатель того, что мы создаем востребованные продукты на рынке ритейла.
Для инвесторов у нас существует очень мощная программа поддержки. В частности, через публикации в соцсетях наших проектов мы информируем жителей об открытии инфраструктуры, акциях и мероприятиях, размещаем карту инфраструктуры кварталов и регулярно ее обновляем. Кроме того, мы создали специальный канал для инвесторов в Telegram.
Также у нас разработана партнерская программа для арендаторов, доступная всем клиентам компании «Донстрой». В личном кабинете у покупателя жилой или коммерческой недвижимости любого проекта есть буклет с перечнем партнеров, их услуг, условий, акций и т.д.
Инвестиционная привлекательность наших проектов на рынке оценивается как высокая. Коммерческие помещения, в том числе и в «Символе», начинаем продавать сразу после получения разрешения на строительство. Рост инвестиций в период строительства оценивается в 35-40%, далее прибыльность вложений увеличивается за счет развития самого проекта.
В «Символе» текущие ставки, с которыми работает наш отдел брокериджа, составляют 35-61 тыс. рублей за кв. м в год для помещений площадью до 100 кв. м, 18-40 тыс. руб. за кв. м в год для помещений размером более 100 кв. м.
ОТКРЫТАЯ СРЕДА
Я бы выделила несколько факторов, благодаря которым «Символ» победил на Сommercial Real Estate Awards 2024. Важными являются — открытая территория со свободным доступом для жителей соседних районов и постоянное расширение аудитории.
Это происходит за счет развития территории, строительства новых кварталов и привлечения внешнего трафика — людей, которые приезжают на территорию проекта специально для того, чтобы провести время в нашем в парке «Зеленая река», в котором более 8 км пешеходных и велосипедных дорожек, а также посетить открытые предприятия на территории проекта. Протяженность «Зеленой реки» — 2 км, она связывает кварталы «Символа» и образует важный для объектов коммерческой инфраструктуры точки притяжения для горожан. Управляющая компания и муниципальные власти проводят различные мероприятия в парке. Достопримечательностью районного масштаба парка в «Символе» уже стал пешеходный мост с опорами-чашами, под которым располагаются лаунж-зоны и веранды ресторанов.
Также очень важно наличие в проекте общего для всех кварталов дизайн-кода: единообразие в оформлении придает объектам коммерческой инфраструктуры статусность. Играет роль и грамотное распределение так называемых ключевых объектов. Кроме того, у нас очень удобные входные группы в коммерческие помещения — все они расположены на открытой территории с доступом с улицы. Среда безбарьерная — подходит для маломобильных жителей и для мам с колясками.
Ну и, конечно, важный фактор успеха «Символа» — разнообразие площадей коммерческих помещений проекта: от 40 до 3, 5 тыс. кв. м. с высокими потолками и большой площадью витрин. А в одном из наших кварталов есть эксплуатируемые кровли с возможностью доступа для коммерческих помещений. В одном из таких коммерческих помещений откроется центр йоги, который планирует использовать кровлю для проведения тренировок под открытым небом. У фитнес-клуба World Class также есть возможность размещения солярия на кровле. Хочется подчеркнуть, что похвастаться такими «фишками» в коммерческих помещениях может далеко не каждый девелопер.
Большую роль для победы на Сommercial Real Estate Awards 2024 сыграло то, что мы, как я уже отмечала, не просто продаем помещения, а еще и занимаемся грамотным планированием коммерческой инфраструктуры в проекте.
ОБЪЕКТЫ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
В проекте восемь коммерческих детских садов, которые расположены на первых этажах домов, с отдельными входами и собственными детскими площадками.
Ну и, конечно, нельзя не сказать о том, что на территории «Символа» работает престижный муниципальный образовательный комплекс, который «Донстрой» ввел в эксплуатацию в 2023 году, — «Бауманская инженерная школа № 1580» и детский сад. С архитектурной точки зрения это очень красивые здания. Проект школы разработан мастерской ATRIUM. Он объединил в себе важные характеристики, которыми должно обладать пространство современной школы: визуальную открытость и прозрачность, наполненность светом, разнообразие материалов и связь с окружающим ландшафтом. В 2021 году проект получил престижную архитектурную премию Москвы за «Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта социальной инфраструктуры».
На мой взгляд, в «Символе» представлена вся инфраструктура, которая необходима для того, чтобы можно было не покидать пределы района. В нашем проекте 233 помещения общей площадью 54 тыс. кв. м., что сопоставимо с площадью регионального торгового центра.
