Интервью с генеральным директором ЗАО "Дон-Строй Инвест" А.Дерябиной на портале rbc.ru
Генеральный директор ЗАО "Дон-Строй Инвест" Алена Дерябина рассказала в интервью корреспонденту РБК об итогах уходящего года и о планах на 2014г.
Давайте подведем итоги работы компании за 2013г. Как шли продажи, каковы финансовые результаты, что считаете основным достижением?
2013г. был для компании успешным во всех смыслах - и по продажам, и по финансовым результатам. Но поскольку мы все-таки девелоперская компания, я считаю, что основные достижения лежат в плоскости выполнения планов по строительству текущих объектов и вывода на рынок новых проектов. И здесь нам есть чем гордиться: у компании в активной стройке находится одновременно семь объектов (это около 500 000 кв. м), и по всем нам удается выдерживать очень высокую динамику строительства. Для примера: если по жилому комплексу "Долина Сетунь" в начале года работы шли на уровне входной группы здания, то сегодня - уже на 36-м, техническом, этаже, выше которого располагаются только пентхаусы.
Плюс под конец года мы представили рынку самый масштабный в истории компании проект - квартал "Сердце Столицы", где общая наземная площадь составляет более 635 000 кв. м. То есть 2014г. "Дон-Строй" встречает с портфелем актуальных проектов более чем на 1,1 млн кв. м, что для сегментов бизнес/премиум/де-люкс очень серьезный объем.
А если все же говорить о финансовых показателях, можете сравнить 2013-й с прошлым годом?
Результаты по году мы подведем чуть позже, но уже сегодня очевидно, что нам удается выполнять свои весьма амбициозные планы. Наша выручка от продаж за 11 месяцев 2013г. составила 20 млрд руб., что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Если разложить эту выручку по сегментам, то доля от продаж в объектах класса де-люкс составила 29%, доля премиум-класса - 42%, доля бизнес-класса - 29%. При этом с открытием продаж в "Сердце Столицы" доля бизнес-класса в нашем портфеле возрастает, и в следующем году мы рассчитываем на существенное увеличение не только выручки, но и объемов реализованных площадей.
Помимо увеличения выручки, какие планы у вас на 2014г.?
У нас два объекта находятся на завершающей стадии реализации. Это "Grand DeLuxe на Плющихе" в Хамовниках и "Кленовый DOM" на Пречистенской набережной. И в следующем году мы уже будем выдавать покупателям ключи от квартир. Также в начале года планируем выйти на активные работы на площадке строительства квартала "Сердце Столицы" в районе Шелепихинской набережной. Это масштабная застройка, очень амбициозный проект: нам предстоит территорию площадью 14 га из депрессивной промзоны превратить в современный, комфортный, благоустроенный городской квартал.
И, конечно, нам предстоит серьезная работа над проектом развития территории завода "Серп и Молот". Это площадка с огромным градостроительным потенциалом, 60 га в 5 км от Кремля. Сегодня мы в сотрудничестве с Москомархитектурой и Институтом Генплана Москвы проводим международный архитектурный конкурс. Уже выбраны пять замечательных команд, которые в следующем году предложат свои идеи, свое видение будущего этой территории. Уверена, это будет крайне интересный проект - очень непростой, но знаковый не только для нашей компании, но и для города в целом.
Вы работаете исключительно на рынке Москвы, причем в высших сегментах жилой недвижимости. Планируете ли вы расширить географию присутствия? Или, может, рассматриваете возможность выхода в другие сегменты рынка, например средний или экономкласс?
Как можно заметить, работы на ближайшее будущее у нас хватает и в старых границах Москвы. Разумеется, мы рассматриваем новые проекты, но уходить в регионы или другие сегменты пока не планируем. "Дон-Строй" исторически работает в определенных сегментах, к тому же в нашем портфеле такие площадки, на которых просто нет смысла строить эконом.
Кроме того, у компании есть сложившаяся целевая аудитория, которая ждет от нас новые проекты именно в классах бизнес/премиум/де-люкс. Ведь, как показывает практика, купив одну квартиру, человек не уходит навсегда: больше трети наших клиентов возвращаются к нам за следующей! Причины могут быть самые разные: покупка квартиры более высокого класса для себя, приобретение жилья для подросших детей, инвестиции в целях арендного бизнеса. Но так или иначе наши покупатели приходят за этой недвижимостью именно к нам. Это, безусловно, очень приятно и стимулирует нас продолжать работать для этой аудитории.
Однако вы сейчас приступаете к проектам нового для компании формата, связанным с редевелопментом промзон, и для реализации недвижимости в таких масштабах вам в любом случае нужно будет расширять свою целевую аудиторию. Разве нет?
Конечно, и для этого существует целый ряд инструментов. Но главное - вам нужно предложить человеку нечто, что в точности отвечает его потребностям - даже не сегодняшним, а завтрашним. Это заставляет нас глубоко изучать не только конкретные предпочтения покупателей, а в целом стремление людей к определенному образу жизни. Например, по данным социологов, в Москве сегодня наблюдается ярко выраженный парадокс мегаполиса: скорость жизни постоянно увеличивается, а количество личного времени человека уменьшается. Люди стремятся разнообразить свою жизнь различными спортивными или творческими занятиями, развлечениями, новыми впечатлениями, но тратят огромное количество времени на передвижение. Значит, нужно в рамках своего проекта сосредоточить максимум возможностей для активной, насыщенной жизни. В том же "Сердце Столицы" мы заложили широкую линейку объектов инфраструктуры и общественных пространств, а также около 20% площадки отвели под природные территории - это еще одна выраженная потребность жителей мегаполиса.
Видимо, в старых границах Москвы такие возможности сегодня дают только территории промзон?
Да, и именно поэтому мы считаем, что бывшие промышленные территории не только содержат в себе потенциал для нового строительства, но и способствуют качественному изменению девелоперских проектов. Имея дело с площадкой в десятки гектар, любой девелопер вынужден создавать на ней не монофункциональную застройку а-ля новый "спальный район", а полноценную, разнообразную среду обитания. Иначе проект просто не будет людям интересен.
Вернемся к результатам компании. Как оцениваете свои позиции на рынке? Какую долю занимаете сейчас, какую планируете занять в 2014г. и среднесрочной перспективе?
Уже на начало 2013г. по объему текущего строительства и предложения мы занимали позицию лидера рынка в своих сегментах (нетиповое жилье в Москве). Такой анализ, в частности, проводил портал "РБК.Исследования". С учетом того, что к учтенным в рейтинге объектам за год добавилось еще два ("Соколиный форт" и "Кленовый DOM"), и мы приступили к реализации крупного проекта "Сердце Столицы", наши позиции к концу года дополнительно усилились.
Мы сами свою долю рынка не высчитываем, это сфера деятельности не девелоперов, а аналитиков и рейтинговых агентств. Для нас большее значение имеет другое. Нам важно, что любой клиент может прийти к нам и найти в линейке предложения компании что-то для себя - на ранней стадии строительства или в готовом доме, в доступном бизнес-классе или роскошном объекте де-люкс, в высотном здании или маленьком клубном доме. Я хочу сказать, что если оценивать количество наших проектов и их разнообразие как с точки зрения сегментов и цен, так и по архитектуре, высотности, расположению, инфраструктуре, то вы не найдете похожего портфеля у какой-либо другой компании. И объем предложения для нас - не способ занимать первые места в каких-то рейтингах, а возможность предложить покупателям самый широкий на рынке выбор и таким образом максимально аккумулировать спрос.
Как Вы оцениваете московский рынок, сложившийся в 2013г.? В городе осталось мало площадок для строительства, многие ранее выданные разрешения были аннулированы. Как вам работается в этих условиях?
Нам работается нормально, не сказала бы, что легко, но мы легких путей и не ищем. И очень хорошо понимаем пристальное внимание, уделяемое сегодня городскими властями к каждому проекту нового строительства. Мы все-таки работаем в Москве, а это особая территория, к которой надо относиться очень деликатно. Одна из задач сити-менеджеров в том и состоит - не позволять девелоперам строить где угодно и что угодно. Могу сказать, что требования властей сегодня вполне прозрачны и понятны, есть все возможности для открытого диалога и конструктивного взаимодействия.
А как Вы относитесь к Новой Москве, есть у компании интерес к этой территории? Как, на Ваш взгляд, повлияет расширение границ Москвы на рынок недвижимости?
Как я уже сказала, расширять географию присутствия компании мы пока не планируем. Что касается Новой Москвы, то мы с интересом смотрим, как развивается там ситуация, кто и что строит, хотя напрямую на наши сегменты этот рынок никак не влияет. Застройка Новой Москвы, как и в целом прилегающих к МКАД территорий, в основном взяла на себя функцию удовлетворения потребности населения в относительно дешевом жилье, которого в старых границах города практически нет, да и быть не может в силу статуса столицы как политического и делового центра страны. При этом создание на присоединенных территориях новых мест приложения труда, новых центров деловой активности будет способствовать полицентричному развитию Москвы, что соответствует принципам современной урбанистики и является основным вектором развития мегаполисов во всем мире.
Ощущается ли влияние общего состояния российской экономики на отрасль? Готовитесь ли вы к кризису?
Я не готова оценивать общее состояние российской экономики, но могу точно сказать, что в 2013г. на рынке недвижимости ощущалась стабильность. Мы наблюдали устойчивый спрос и хорошую динамику продаж, активное строительство и выход на рынок новых проектов. И некоторая волатильность на валютных рынках только дополнительно стимулировала к приобретению недвижимости как к наиболее надежному и простому способу сохранения средств.
Что касается кризиса, то, если не ошибаюсь, его предрекают последние года три, это уже стало модно - ждать кризис и искать все новые причины, почему он неизбежен. Мы предпочитаем не ждать, а работать с полной отдачей. И я думаю, что это единственный способ для бизнеса оставаться успешным при любой экономической ситуации.
