Интервью Генерального директора компании "ДОНСТРОЙ" А.В. Дерябиной на портале RealEstate.ru
На прошлой неделе компания «ДОН-Строй» подвела предварительные итоги продаж своих ЖК за 2013 год и зафиксировала рост выручки на 33 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Каким образом девелоперу удалось добиться такого прироста на сравнительно вялом рынке, какие технологии продаж оказались наиболее эффективными, а также о том, каково это – осваивать столичные промзоны в таком количестве и объеме, и какова новая география элитной застройки, - об этом RealEstate.ru поговорил с генеральным директором ЗАО «Дон-Строй Инвест» Аленой Дерябиной
Куда будут двигаться элитные новостройки?
- Недавно вы анонсировали проект «Кленовый DOM» в пределах «золотой мили». Почему «Дон-Строй» решил вернуться в этот самый элитный район Москвы, который последнее время многие критикуют?
- Критикуют или нет – а «золотая миля» пока остается самым престижным, статусным, и соответственно самым дорогим районом столицы, и я думаю, ни один девелопер не откажется реализовать здесь проект. Но возможностей для нового строительства в этом районе практически не осталось, в том числе и по этой причине мы считаем наш проект уникальным.
«Кленовый DOM» расположен на первой линии Пречистенской набережной, напротив Центрального дома художников, кроме того – это совсем небольшой дом, рассчитанный всего на 20 квартир. Архитектором и проектировщиком выступает архитектурное бюро «Остоженка» Александра Скокана — это люди, которые умеют создавать проекты завтрашнего дня.
Мы пока не видим в ближайшей перспективе аналогичных объектов того же качественного уровня, как «Кленовый DOM». В нем собрано множество технологических новшеств и уникальных отделочных материалов. Например, на витражах и окнах дома будут специальным способом нанесены проекции деревьев, кленов, и у прохожих будет возникать ощущение, что напротив дома находится реальная кленовая аллея.
- А где еще кроме «золотой мили» перспективно строить элитные дома?
- На сегодняшний день в Москве уже достаточно много районов, которые по своему содержанию являются престижными и не уступают той же «золотой миле», например, район Хамовники. Здесь мы реализуем два проекта – «Grand DeLuxe на Плющихе» и «Barrin House», и по собственным продажам видим очевидный интерес состоятельных покупателей к району.
-То есть получается, что Вы одинаково верите и в «золотую милю», и в новые элитные районы вроде Хамовников?
- Я верю в то, что границы территорий, на которых можно построить достойные и качественные объекты, будут расширяться. И я очень верю в то, что скоро между Третьим Транспортным и Садовым кольцом возникнут такие объекты, которые по своим характеристикам будут не хуже того, что сейчас продается в пределах «золотой мили», и которые можно будет позиционировать в высшей ценовой категории.
Охота на покупателей
- На прошлой неделе были озвучены предварительные итоги продаж объектов «До-Строя» за 2013 год. В пресс-релизе говорилось о том, что компания зафиксировала рост выручки на 33 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А рынок ведь весь год был довольно тяжелым, медленным. Почему у вас все так динамично? Может, вы что-то изменили в технологиях продаж? Требуется ли вообще на современном московском рынке какой-то новый набор инструментов, особенно в связи с растущей конкуренцией?
- Да, набор тех инструментов, которыми должны пользоваться девелоперы, меняется, и не только в премиум-сегменте, но и в бизнес-классе. На это влияют и достаточно серьезная конкуренция на рынке, и то, что продукт видоизменяется. Сегодня мы не сидим не и не ждем, когда клиент придет к нам, мы сами к нему идем, в том числе едем в регионы, и рассказываем, какие у нас есть дома.
- То есть вы делаете сейчас больший упор на привлечение покупателей из регионов?
- Нельзя сказать, что больший. Просто уделяем им внимание тоже. Например, вместе с «Банком Москвы», который сейчас активно развивает направление private-banking, мы активно работаем с клиентами, в том числе, посещаем региональные форумы и мероприятия. И конечно, мы участвуем в достаточно большом количестве мероприятий в Москве, где представляем свои проекты. Кроме того, мы ведем собственные исследования и видим портрет нашего покупателя, знаем его потребности, особенно если он уже купил квартиру в одном из домов «Дон-Строя». Мы бы хотели работать с такими клиентами и дальше.
- Получается ли их возвращать на вторую, третью покупку?
- Вполне. Смотрите, в этом году по специальной программе, разработанной нами для постоянных покупателей, прошло 38% от общего числа сделок – то есть каждый третий покупатель к нам возвращается за следующей квартирой! У кого-то меняется семейное положение или вырастают дети, кто-то хочет купить объект с точки зрения инвестиций или арендного бизнеса.
Также мы активно ищем партнеров для продвижения объектов. В частности, с «ВТБ 24» и «Номос-Банком» сотрудничаем по льготным ипотечным программам, подразумевающим сниженный первоначальной взнос, минимальную на рынке процентную ставку или другие преференции. Кроме того, в новом проекте «Сердце столицы» мы также предлагаем нашим клиентам гарантированную возможность возврата инвестиций.
- Это как?
- Мы отдаем себе отчет, что могут измениться условия на валютном или фондовом рынке, и клиент решит, что деньги ему нужнее – в этом случае мы предлагаем опцию обратного выкупа квартиры со ставкой 13,5% за три года, то есть примерно по 4,5% за год. Это невысокий процент, и на открытом рынке заработать можно больше, но если вдруг волатильность на рынке увеличится, это будет определенной гарантией возврата средств.
- И тем не менее, Вы сказали, что готовы ездить в регионы со своими объектами. Означает ли это, что резерв для развития московского рынка элитной недвижимости есть как раз благодаря региональным покупателям?
- Более того, спрос на московскую недвижимость существует на таком высоком уровне во многом благодаря регионам. Когда 95% населения страны мечтает если не жить в Москве, то хотя бы иметь тут квартиру, это ощутимо влияет на спрос. Но это не какое-то новое направление, оно существовало всегда. Просто когда рынок рос сумасшедшими темпами, девелоперу не надо было выходить за МКАД, достаточно было ждать, когда клиент придет сам. Сейчас рынок тоже растет, но и мы, и клиенты стали другими.
О редевелопменте промзон
- Какие проекты в настоящий момент входят в портфель «Дон-Строя»?
- В активной стадии строительства у нас находится семь проектов общей площадью около 500 тыс. кв. м. Из семи проектов четыре относятся к сегменту deluxe: это «Smolensky De Luxe», «Grand Deluxe на Плющихе», «Barrin House» и «Кленовый DOM», еще два проекта в сегменте преимум-класса — это «Долина Сетунь» и «Алые Паруса», а также один объект бизнес-класса - «Соколиный форт».
- А как в этих проектах обстоят дела с инфраструктурой?
- В каждом случае по-разному. Например, «Barrin House» в Хамовниках мы строим на месте бывшей фабрики «Моснитки» - это достаточно большая площадка, что позволило нам заложить в проект просторный внутренний двор с фонтаном и хорошую линейку объектов инфраструктуры: детский центр, фитнес-клуб с полноценным бассейном на четыре дорожки, помещения под магазины, салоны красоты и т.д.
Но, конечно, самая развитая инфраструктура реализуется в крупных проектах за пределами исторического центра. Свежий пример – наш новый проект «Сердце Столицы» на Шелепихинской набережной, разработанный архитектурным бюро Speech Сергея Чобана. Здесь запланировано много инфраструктурных объектов: школы, детсады, фитнес-клубы, торговые помещения, много возможностей для активности не только для детей, но и для подростков, включая роллердромы, стены для скалолазания, велоплощадки. Плюс творческие студии, танцевальные школы, йога-центры, галереи и многое другое. Сама площадь участка – 14 гектаров, стимулирует к созданию большого количества общественных пространств для активной, насыщенной жизни.
- Совсем недавно «Дон-Строй» совместно со столичными властями выбрал пятерых финалистов конкурса на разработку архитектурной концепции редевелопмента промзоны «Серп и Молот». Какие задачи по этому проекту вам понятны уже сейчас?
- Это комплексная застройка территории площадью 60 га, на которой будут представлены в большом объеме все необходимые для комфортной жизни объекты, включая спортивные, образовательные, культурные и медицинские. Наша ключевая задача заключается в том, чтобы одна резервация - промышленная, не превратилась в другую – спальный район, куда жители приезжают только переночевать.
- А почему пилотное название проекта «Сим-Сити»? Существует компьютерная игра с похожим названием, в ней можно строить целые города. Вы хотели этим названием подчеркнуть масштаб застройки: такой город в городе?
- Пока мы рассматриваем разные варианты названия. Когда будет выбрана архитектурная концепция, мы примем решение. Просто заявку на это название решили подать заранее, чтобы этот знак за нами был закреплен. Почему «Сим-Сити»? Если сократить название «Серп и Молот», то получается «СиМ». И между собой мы так этот проект и называем.
- Получается, что крупнейшие ваши проекты в столице - это редевелопмент промзон. Накладывают ли такие проекты серьезные ограничения на девелопера, многие жалуются, что их трудно реализовать из-за огромных затрат на коммуникации и инфраструктуру?
- С точки зрения девелопмента у таких площадок есть целый набор преимуществ и сложностей. В первую очередь это очень перспективные территории с большим потенциалом развития, например, от «Серпа и Молота» всего 6 км до Кремля. То есть вы получаете достаточно большую территорию практически в центре города, которая позволяет с чистого листа создать высококачественный девелоперский продукт. Это касается как жилой функции, так и коммерческих помещений.
- А сложности?
- С другой стороны возникает необходимость большого объема инвестиций на начальном этапе, а отдача произойдет не раньше, чем через три года после начала работ. При этом почти на всех промышленных территориях присутствует большое количество разных собственников, и выкуп у них объектов зачастую происходит не на рыночных условиях, а по цене выше рынка. Снос высокопрочных строений и прокладка новых коммуникаций также требует средств, плюс на такой большой территории надо еще организовать плотную улично-дорожную сеть. Все это не является прямыми недостатками проекта, это скорее некоторые особенности, которые отличают его от типовой застройки.
- Кто возьмет на себя бремя по строительству социальной инфраструктуры?
- Весь объем социальной инфраструктуры компания также должна построить сама: школы, детские сады, поликлиники – все это нужно создать внутри территории. Капиталоемкость таких инвестиций и длинный срок реализации осложняют процесс. К таким проектам нельзя подходить со старыми СНиПами, которые создавались в прошлом веке, к ним необходимо применять более гибкую систему градостроительных оценок, и именно в этом направлении мы сейчас сотрудничаем с городскими властями.
- Сколько времени понадобится, чтобы завершить проект на этой площадке?
- Строительство любого дома занимает около трех лет, а по площадке «Серп и Молот» срок реализации составит точно не меньше 7-10 лет, и это нормально*.
- Вы согласны с тем, что с точки зрения урбанистики резервы для развития Москвы — это в первую очередь редевелопмент промзон?
- Согласна, причем это не просто резерв для нового строительства, это возможность качественного улучшения городской среды. Вообще если сложить площадь всех промышленных площадок в Москве, то получится площадь города Курск. Эти огромные территории разрывают городскую ткань, рушат взаимосвязи между существующими районами. При этом большая часть промзон располагается на берегах Москвы-реки, и таким образом закрывает доступ к ней горожан, а ведь это роскошный рекреационный ресурс. Более того, если производство на площадке уже не ведется, то вся промзона начинает превращаться в закрытое гетто, которое живет по своим законам. Наличие таких территорий с непонятной стратегией развития в черте мегаполиса просто недопустимо, и с этой проблемой надо что-то делать.
- Последнее время многие застройщики элитного жилья начинают строить объекты экономкласса. Собираетесь ли вы к ним присоединиться?
- Пока не собираемся, поскольку считаем, что мы в первую очередь обладаем компетенцией в сегменте более дорогого жилья, и ассортимент площадок, который у нас находится в разработке, говорит о том, что именно такие объекты на них стоит строить.
Беседовал Алексей Лоссан
