Интервью Финансового директора компании "ДОНСТРОЙ" О.Тартаковской РИА Новости

Девелопмент в Москве по-прежнему интересен

За последние несколько лет девелопмент в Москве изменился практически до неузнаваемости. И если раньше столичные девелоперы жилья участвовали в соревновании, кто построит больше и выше, то теперь им приходится гораздо внимательнее относиться к качеству недвижимости и окружающей ее социальной и дорожной инфраструктуре. Однако, утверждает Ольга Тартаковская, финансовый директор одного из "патриархов" московского рынка высококлассного жилья, компании "Дон-Строй Инвеста", девелопмент в столице по-прежнему интересен – важно только угадать с продуктом, который ты собираешься предложить покупателям.

О том, как получить максимум прибыли в условиях меняющегося рынка, минимизировать риски и выбрать проект, за которым будущее, Тартаковская рассказала в интервью РИА Новости.

– Ольга Глебовна, в начале сентября "Дон-Строй Инвест" опубликовал данные по продажам. Расскажите о других финансовых показателях компании – чистой прибыли, выручке, долге и стоимости активов, а также предварительных ожиданиях по результатам на конец года?

– В этом году мы успешно выполняем планы, которые для себя ставили, впрочем, как и в прошлом году. Что касается выручки, то за первое полугодие она составила 11,6 миллиарда рублей, это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам года планируем довести ее минимум до 24 миллиардов рублей. При этом в первом полугодии компания погасила 6,5 миллиарда рублей кредитов, а до конца года мы собираемся вернуть банкам еще 3 миллиарда рублей.

Вообще в своих проектах мы стараемся использовать классическое соотношение – 70% заемных средств и 30% собственных. Основные финансовые партнеры – это банки группы ВТБ. Наш кредитный портфель значительный, но мы пользуемся привилегией частной, непубличной компании и не озвучиваем, сколько он составляет. В целом мы нацелены на снижение кредитного портфеля, и наша финансовая модель позволяет это сделать, поскольку большая часть инвестиций в текущие проекты была произведена ранее, и сейчас поток от выручки позволяет как гасить кредиты, так и делать инвестиции в перспективные проекты. Только за первое полугодие мы инвестировали более 1 миллиарда рублей в проекты, которые рынок увидит в следующем году и через год, например, в проект на Шелепихинской набережной рядом с "Москва-Сити".

– За счет чего вы получаете сейчас основной доход?

– Основные лидеры по продажам и, соответственно, по выручке – это проекты, выведенные на рынок в 2012-2013 годах: "Долина Сетунь", "Баррин хаус", "Гранд де люкс на Плющихе", последние корпуса ЖК "Алые паруса", "Соколиный форт" и "Смоленский де люкс". Плюс в каких-то старых проектах есть остатки площадей, правда, они минимальные. В "Доме на Мосфильмовской", например, из 500 квартир в продаже осталось около 1% площадей, включая пентхаус The Residence. Больше всего свободных площадей в ЖК "Лосиный остров", потому что это проект недавний, но и по нему, я думаю, продажи скоро закончатся.

Эти же шесть проектов будут лидерами продаж и в начале 2014 года. А далее мы надеемся хорошо стартовать с продажами по Шелепихинской набережной. Готовим много разнообразных интересных предложений по приобретению недвижимости в данном объекте для покупателей.

– Если раньше в Москве на клочке земли девелопер мог построить высотку, чтобы окупить по максимуму вложенные деньги, то сейчас и покупатель стал требовательнее к окружающей застройке, и город ответственнее с точки зрения нормативов. Последние проекты в ЦАО – дома небольшой этажности. Как теперь зарабатывают девелоперы при том, что социальная инфраструктура неизбежно накладывает дополнительные издержки?

– На мой взгляд, в Москве на девелопера всегда накладывали достаточно значительную социальную составляющую. К примеру, если посмотреть динамику по объектам "Дон-Строя", на социальную инфраструктуру всегда приходилось не меньше четверти затрат – или в деньгах, или в виде обязательств что-то построить. Это достаточно серьезная сумма, особенно если деньги необходимо потратить в самом начале пути. Но, тем не менее, девелопмент в Москве по-прежнему интересен. Я думаю, будущее за большими проектами – реорганизацией промзон и комплексным освоением территорий. При комплексном подходе возможен синергетический эффект по стоимости за счет хорошего планирования как затрат, так и графика продаж.

– Что делает "Дон-Строй", чтобы получить максимум прибыли?

– Задача девелопера - найти баланс между привлечением средств соинвесторов путем ранних продаж, которые позволяют сэкономить на финансовой нагрузке, и извлечением максимальной прибыли от проекта в период продаж на финальном этапе. Соответственно, можно просчитать для каждого проекта такой баланс и наложить на текущую ситуацию по рынку. При этом всегда нужно помнить, что массированные ранние продажи в сегментах не эконом-класса – это довольно опасный инструмент, потому что по завершении объекта можно обсчитаться, и тогда придется каким-то образом экономить на качестве продукта.

– На рынке бытует мнение, что времена, когда проекты приносили огромную прибыль, ушли в прошлое. Вы согласны с этим?

– Я согласна с тем, что правила игры сейчас стали сложнее. Стоимость входа в новый проект для девелопера значительно выросла, и рынок стал цивилизованнее. Когда нет цивилизованного рынка, всегда кому-то может повезти, а кому-то нет. Впрочем, как раньше бывали неудачные проекты, так и сейчас они есть. Я достаточно много видела примеров проектов с хорошими предпосылками на входе и с достаточно печальным финалом с точки зрения финансового результата. А бывает и наоборот. Практически всегда конечный результат зависит от качества управления проектом, своевременности принятия решений.

К счастью, Москва – это такой рынок, где недвижимость очень востребована. Главное – понять сегмент, установить правильное ценообразование, создать нужный рынку продукт и правильно спланировать все действия.

– Как изменилась доходность девелоперских проектов на рынке жилья в Москве?

– Дело в том, что средний срок реализации девелоперского проекта с нуля и до завершения продаж – 5 лет и более, если не считать совсем маленькие проекты. Таким образом, получается, что каждый проект попадает какими-то из своих стадий на разные циклы: "до кризиса", "кризис", "после кризиса". При этом плановая рентабельность, на которую ориентируется девелопер, на уровне 20-30% без учета процентной нагрузки.

– Но бизнес ведь изменился с того времени, когда Вы работали в "Главмосстрое"?

– "Главмосстрой" - это не совсем объективный пример, потому что это все-таки больше была генподрядная организация. Во время моей работы в "Главмосстрое" на генподрядные работы в общем объеме выручки приходилось где-то 70%, а на девелопмент – не более 30%. Да и тот девелопмент, который был в "Главмосстрое", был не совсем рыночный. Условия инвестиционных контрактов были лучше рыночных – как правило, для того, чтобы нивелировать работу в ноль или в минус по тяжелым контрактам по горзаказу, по тяжелым объектам, где рентабельность стремится или к нулю или к отрицательной величине. Однако если говорить в целом, то крупным девелопером быть сложно, и не только в Москве.

– Но в любом случае крупному девелоперу с властями договариваться проще…

– Договариваться проще за счет комплексности решения проблем, можно сэкономить на времени и трудозатратах. К тому же большой девелопер имеет внутри себя серьезный центр компетенций, это помогает выработать оптимальную финансовую структуру проекта, чтобы в дальнейшем быстрее и проще прийти к консенсусу с городом.

– Власти сегодня предъявляют особые требования. Сменился главный архитектор, который провозгласил принцип квартальной застройки в Москве. Как вы относитесь к такой инициативе?

– На мой взгляд, абсолютно правильно, что к ней пришли, потому что хаотичная застройка тех времен, когда девелопмент только зарождался, ни к чему хорошему не приводит. Кварталы удобны для жителей и неплохи для девелопера, если на входе сразу комплексно продумать и решить все проблемы. Когда у вас большой проект, при комплексном подходе можно сэкономить и на инфраструктуре, и на технических условиях, и на строительных затратах.

– Где сегодня рискует девелопер и как вы стараетесь минимизировать риски?

– Учитывая, что я все-таки в первую очередь финансист, а соответственно, в глубине души и риск-менеджер, могу сказать, что рискует девелопер абсолютно по всем аспектам. Начиная с выпуска исходно-разрешительной документации, получения технических условий, процесса строительства и заканчивая макроэкономическими рисками. Но тем и интересен девелопмент, что при профессиональном подходе всегда находятся пути минимизировать риски. Мы пытаемся вдумчиво подойти к оценке проекта на начальной стадии для того, чтобы понять, чем риски перекрываются. Ну а главное для девелопера – это угадать продукт. Если вы построили то, что востребовано, все остальные риски можно перекрыть.

– Сейчас многие девелоперы стали строить апартаменты. Это действительно нужный для рынка продукт или это компромисс, ведь требований к этому формату по инфраструктуре меньше?

– Я бы смотрела на апартаменты с позиции покупателя. Фактически это та же жилая недвижимость, которая дает возможность комфортного проживания. Зачастую даже более комфортного, чем то, что называется квартирами. При этом продукт для рынка новый, так что девелоперы делают на него дисконт. То есть, учитывая, что по всем показателям апартаменты ничем не уступают, а иногда и превосходят обычные квартиры, получается, что покупать их для потребителя выгодно. Единственный минус – это проблема с пропиской. Но это неудобство возможно будет разрешено с течением времени, уже есть прецедент по дачному строительству. Да и далеко не для всех покупателей апартаментов этот вопрос актуален.

– "Дон-Строй" планирует что-то делать в этом сегменте?

– Из шести проектов, находящихся у нас сегодня в продаже, один – "Смоленский де люкс" – как раз относится к этому сегменту и имеет хороший спрос. Это дорогой объект, и для покупателей такой недвижимости статус прописки не имеет значения.

– Что вы думаете о такой деятельности, как фи-девелопмент – насколько в России фи-девелопмент совместим с полноценной девелоперской деятельностью?

– Считаю, что фи-девелопмент должен существовать в России так же, как он есть во многих странах с объемными и активными рынками недвижимости. Сегодня наш рынок еще находится в процессе становления, я не слышала ни про один большой проект, который от начала до конца был реализован фи-девелопером. Но за этим будущее. Если всеми проектами изначально будут заниматься профессионалы, должно появиться больше интересных и успешных проектов. Такая компания, как "Дон-Строй", уже вполне могла бы выступить фи-девелопером и помочь сберечь деньги какому-то инвестору. Другое дело, что у нас сейчас много своих проектов, и тут встает вопрос, как не допустить конфликт интересов.

– Власти Москвы создали Дорожный фонд для получения средств для развития инфраструктуры в столицы от девелоперов. Насколько эффективен с Вашей точки зрения механизм Дорожного фонда, который собираются применять в Москве?

– Мы в целом очень поддерживаем начинания властей в том, что они хотят упорядочить развитие строительства жилого, коммерческого сектора вместе с развитием транспортной инфраструктуры. Мы понимаем, как важна инфраструктура для жизни города, а значит, и для жизни новых девелоперских проектов. Насколько успешно будет эта структура работать, зависит от того, насколько эффективными будут юридические, налоговые и экономические механизмы этого инструмента. При разработке этих механизмов нужно принимать во внимание тот факт, что для девелопера большее значение может иметь даже не абсолютный размер инвестиций в инфраструктуру, а сроки этих инвестиций. Если все нужно потратить на входе в проект, до начала строительства и реализации, это проекты сильно утяжеляет. А многие может просто заморозить из-за того, что для девелоперов они потеряют экономический смысл.

Поэтому мы готовы участвовать в разработке каких-то документов и методологии этого инструмента. Сегодня, насколько мы понимаем, он еще до конца не заработал.

– Есть ли какие-то расчеты по окупаемости инфраструктуры?
– Фактически за нее в конечном итоге платит покупатель. Наверно, в будущем нужно будет либо какие-то другие инструменты искать, либо как-то растягивать эти платежи во времени, так как качественная инфраструктура требует все больших вливаний, а переложить все это на плечи потенциальных покупателей невозможно.

– Перспективна ли передача социалки по концессии?

– Мы готовы для статуса и качества проекта нести затраты на социальные объекты и разрабатывать схемы по дальнейшей эксплуатации с городом, пусть, может быть, и долго окупаемые, и не самые высокорентабельные. Потому что наличие социальных объектов важно в целом для проекта, особенно если он большой.

– В конце июня министр финансов Силуанов заявил, что в августе государство будет покупать валюту, что может привести к ослаблению рубля. После этого началось реальное ослабление рубля. Аналитики тогда сказали, что это прежде всего скажется на девелоперах, которые строят элитное жилье и закупают строительные материалы за границей за валюту. Как вы прокомментируете эту ситуацию?

– Безусловно, все импортные товары из стран зарубежья привязаны к валюте. Но мы посчитали и выяснили, что у нас на импортные составляющие в стоимости даже элитных объектов приходится 10-12% от общего объема строительных затрат, максимум 15% - в основном это то, что касается отделочных материалов, инженерии и лифтов. Изменения внутри этих 10-12% незначительно влияют на общую стоимость строительства объекта (порядка 1-1,5%). К тому же по всем объектам, которые находятся в активной стадии строительства, мы успели законтрактоваться с твердыми ценами в рублях. Еще один наш плюс, который даже более существенен для девелопера, все наши заемные ресурсы зафиксированы в рублевом эквиваленте, то есть рост выплат по обслуживанию долга нам не грозит.

С другой стороны, даже если происходит рост себестоимости строительства, параллельно ослабление рубля всегда подогревает и спрос на недвижимость. В преддверие роста цен покупатели, которые приобретают квартиру для жизни, быстрее принимают решение о покупке, уменьшая тем самым объем отложенного спроса. И покупатели-инвесторы также становятся более активными в периоды волатильности рубля. Так что даже если цены не растут, то темпы продаж точно повышаются. Конечно, ураганного роста спроса из-за последних изменений на валютном рынке не произошло, но за летние месяцы, которые в принципе характеризуются спадом в нашей отрасли, активность была, безусловно, больше чем ожидалось.

Беседовал Михаил РЫЧАГОВ