ТЦ с удачной концепцией кризис не грозит

На брифинге по случаю открытия нового торгового центра «На Беговой» Председатель Правления «ДС Холдинг» Максим Блажко ответил на вопросы представителей СМИ. Ситуация на офисном рынке класса «А» развивается не в пользу владельцев площадей. Каковы ваши планы по крупнейшим офисным объектам компании? Ближе всего к открытию подошел бизнес-центр NordStar Tower? Максим Блажко: NordStar мы заканчиваем, отделочные работы находятся в завершающей стадии. Презентация состоится ориентировочно 30 мая. Первые арендаторы заедут к сентябрю. До конца года NordStar будет заполнен. Проблем не предвидите? Максим Блажко: Нет. Бизнес-центр расположен очень удачно в смысле транспортной ситуации, паркингов, подъездов и конкурентного окружения. Безусловно, в прошлом году мы попали в неудобный промежуток времени. Потенциальные арендаторы пересматривали стратегии развития, сокращали штатные расписания, и, как следствие, переговоры с некоторыми арендаторами были временно заморожены. Сейчас они возобновлены. По ставкам?.. Максим Блажко: По ставкам сегодняшнего дня, разумеется. Какова ситуация вокруг делового центра в Оружейном переулке, на Садовом кольце? Максим Блажко: «Оружейный» мы планируем закончить строительством к лету 2010 года. Там я проблем не вижу, потому что это комплекс немного другого статуса, чем NordStar и заполнять его мне будет легче. Почему? Максим Блажко: Меньше конкуренции. По такому комплексу в центральной части Москвы и набору возможностей, которые мы даем в «Оружейном». А как насчет многофункционального комплекса на пересечении Звенигородского проспекта и 3-го Силикатного проезда? Максим Блажко: Этот проект в районе Большого Сити — один из тех, которые мы решили приостановить. Большой проект, около 250 тыс. кв.м, начали реализовывать. Но сейчас мы хотим переосмыслить эту концепцию и один из вариантов — сократить объем офисных площадей и предложить более продвинутый торговый комплекс. То есть там, где это возможно, вы переключаетесь на торговую и жилую недвижимость? Максим Блажко: Да, думаю, по офисной недвижимости стагнация будет продолжаться несколько лет, поэтому все возможности нашего развития будут пока сосредоточены на развитии торговой и жилой недвижимости. Заголовки вроде: «ДОН-Строй» продает «Щуку» ради завершения строительства жилья» не теряют актуальности. Что это было? Максим Блажко: Ошибка. Мы не продаем коммерческую недвижимость, чтобы достроить жилье. Это две абсолютно разные программы, которые никак не пересекаются. Но бизнес есть бизнес, у любого элемента бизнеса есть своя цена. Почему прозвучало именно слово «Щука»? Информацию «слил» кто-то из потенциальных покупателей, чтобы сбить цену на торговый центр? Максим Блажко: Повторю, продается все и всегда — это вопрос цены. Вокруг «Щуки» огромный микрорайон, рядом метро, ставки не снижали, произошла только незначительная ротация арендаторов, не более 10%. Поэтому когда начались кризисные явления, было принято решение выставить такое предложение на рынок, чтобы получить в моменте фактическую стоимость предмета. Прошло пять месяцев как мы экспонируем «Щуку», но разумной цены от возможного покупателя пока не услышали. Для вас это не критично? Максим Блажко: Абсолютно нет. По жилой недвижимости... Максим Блажко: Темпы строительства жилой недвижимости будут меньше, поскольку сокращается и потребление. Вектор спроса переместился на готовое жилье и наши проекты не исключение. Но вообще существенное снижение спроса наблюдалось в ноябре-декабре. Сейчас люди покупают в готовых домах теми же темпами, как было в докризисной ситуации. Теми же? Нет падения? Максим Блажко: По моим объектам в готовых домах нет. Естественно, мы несколько подкорректировали наше предложение по ценам. По разным объектам до 20%. Сейчас стратегия такова: достроить старые объекты и приступить к новым за счет привлечения кредитов или собственных средств. И предложить рынку объекты уже в готовой стадии на 2010-2011 год. Объемы? Максим Блажко: В этом году мы вводим в эксплуатацию миллион кв.м. Ввели уже 300 тыс. с небольшим. В 2010-м, наверное, будет меньше? Максим Блажко: Да, немного меньше. Но зато в 2011 снова будет больше. Это связано со строительными циклами. У нас цикл строительства 2-3 года на разных объектах вот поэтому они перескакивают. Если в один год выходит большой объем, то в следующий, как правило, несколько меньший. Как и прежде будете обходиться силами собственных управляющих компаний? Максим Блажко: Мы собираемся несколько пересмотреть концепцию. По торговой недвижимости у нас свои управляющие компании, а по NordStar проведем тендер. О торговом центре «На Беговой», который открылся сегодня [25 апреля]. Максим Блажко: По этому центру все площади сданы. Не могу сказать, что была давка. Аукцион не проводили. Кто-то отказывался по причинам внутреннего характера, но список претендентов был достаточно длинным. Пришлось ли по ходу кризиса перестраивать стратегию торгового центра? Максим Блажко: Нет, не пересматривали. Если такая необходимость возникает, то пересмотр стратегии — это скорее задача арендаторов, компаний, управляющих представленными в ТЦ торговыми марками. Торговым центром легче управлять, чем офисным? Максим Блажко: Нет, конечно, торговый центр это живой организм, не офисный комплекс, где один раз решили задачу заполнения арендаторами, взяли правильную управляющую компанию, и дальше нет необходимости вмешиваться в этот процесс. А ТЦ должен постоянно развиваться, давать свежие идеи и предложения для покупателей, успешно конкурировать с коллегами. Безусловно, торговые центры, которые были плохо сбалансированы, плохо спроектированы изначально, будут терять своих арендаторов и вынуждены будут перепрофилироваться на другой сегмент потребителей. Но это исключительно вопрос их локации и той концепции, которая была заложена в начале пути. В этом смысле ТЦ «На Беговой» идеален? Максим Блажко: Нет. Торговый центр «На Беговой», как и «Сокольники», расположен в стилобате, встроен в жилье. Это оказывает существенное влияние на концепцию. Иначе это был бы более крупный, по-другому спроектированный торговый комплекс. Плюсы ТЦ «На Беговой» — станция метро, Третье транспортное кольцо, поток на жилые микрорайоны Ходынки, большая застройка вокруг, которая не имела точки комплексного обслуживания. Мы и в дальнейшем не видим никаких проблем ни с аудиторией, ни с арендаторами. Опубликовано в КДО daily , 29.04.2009