«Дно разумного формирования цены мы уже нащупали»

Финансовый кризис заставил компанию «ДОН-Строй» пересмотреть планы развития на ближайшую перспективу. В связи с изменением структуры спроса в пользу готового жилья девелопер решил сделать ставку на строительство уже начатых объектов. В рамках этой стратегии компания также рассматривает возможность приобретения новых перспективных проектов за счет продажи ряда площадок, на которых стройка еще не началась, — речь идет о десяти участках, где можно возвести около 0,5 млн кв. м жилья. О стратегии жилого девелопмента ГК «ДОН-Строй» корреспонденту РБК daily НИКОЛАЮ МИХАЛЕВУ рассказал генеральный директор «ДС Риэлти» ТИМУР БАТКИН. — В январе риэлторы и девелоперы отмечали оживление столичного рынка недвижимости — рост спроса и продаж. Действительно ли отложенный спрос, который формировался в последние месяцы, может вылиться в скупку готового жилья? — Повышение спроса однозначно есть. Причем проявилось оно сразу после праздников, в период традиционно низкой покупательской активности. Мы связываем это с двумя событиями. Во-первых, в январе к нам пришли клиенты, которые собирались купить жилье по сниженным ценам в декабре. Во-вторых, существенным образом сказалось падение курса рубля. Потенциальные покупатели, занимавшие выжидательную позицию, сейчас принимают решение покупать, чтобы не потерять своих рублевых накоплений. Судя по сборам и количеству заключенных договоров, это был один из лучших январей за последние годы. А по количеству звонков, обращений мы в три раза превысили показатели января благополучного 2008 года и существенно превзошли показатели предыдущих лет. Другой вопрос — это качество звонка… — Сколько звонков перешло непосредственно в сделки? — Не более чем десятая часть. — Этот показатель не уступает докризисному? — Этот показатель хуже прошлогодних. Раньше каждый пятый звонок приводил к результату. Сейчас люди получают информацию, анализируют, ждут, что жилье станет совсем дешевым, а оно не становится... В связи с этим изменилась структура спроса. Если вчера покупатели пытались выиграть в цене и основным носителем наших продаж были дорогие большие объекты на начальной стадии строительства, то сегодня приобретается недорогое жилье, квартиры небольших площадей в готовых домах или близких к готовности. Коренное изменение структуры спроса произошло в конце 2008 года и подтвердилось в январе 2009 года. — Какие прогнозы можно делать на 2009 год? — В структуре продаж будет преобладать нацеленность покупателей на недорогое готовое жилье оптимальных площадей со сниженными рисками. Квартиры очень больших площадей будут покупаться гораздо меньше. — Что значит «недорогое» у «ДОН-Строя» — это бизнес-класс? Каков диапазон цен в этом сегменте? — Нижнюю планку мы сегодня оцениваем в районе 100—150 тыс. руб. за 1 кв. м. — То есть люди согласны покупать жилье по цене не выше 150 тыс. руб. за 1 кв. м? — 70% спроса будет находиться в этом сегменте. Но наиболее существенным будет фактор готовности жилья — как в бизнес-классе, так и в более высоких сегментах. — Какой эффект дала кампания декабрьских скидок на объектах «ДОН-Строя» — в «Доме на Беговой», ЖК «Измайловский» и «Лосиный остров»? — Нам удалось сохранить на этих объектах прошлогодний уровень продаж. Сделки были от 100 тыс. руб. за 1 кв. м. — Распродать все квартиры до конца не удалось? — Не было желания. Для этого нужно было отдавать практически даром. — Насколько сегодня выросли цены на этих объектах? — Сегодня нижняя планка — в районе 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Но если принимать во внимание падение курса рубля, цены в декабре и январе практически одинаковые. — Насколько сегодняшняя стоимость квартир «ДОН-Строя» отличается от докризисной? — Летом 2008 года цены были выше на 25—30%. — Как ведут себя покупатели дорогого жилья? Они тоже замерли в ожидании скидок? — Активность сильно снизилась, но хорошее качественное жилье на высокой стадии готовности покупается — по умеренным ценам. — Каков диапазон умеренных цен на люксовое жилье? — От 10 тыс. до 15 тыс. долл. за 1 кв. м в зависимости от стадии готовности — это на 20% ниже докризисного уровня цен. За большие деньги de luxe сегодня продается с трудом. — Ваш прогноз по ценам на жилье на ближайшие полгода? — Цены на жилье в ранних стадиях строительства могут упасть еще процентов на 10—15. А в сегменте готового жилья цена закрепится с нижней отметкой 100—150 тыс. руб. за 1 кв. м. Возможны определенные флуктуации в зависимости от ситуации на рынке. Так, падение рубля вызвало дополнительный спрос, то же самое может произойти в случае изменения ситуации с долларом. В то же время негативные новости на рынке недвижимости будут провоцировать снижение цен. — А надежды на оживление рынка, которое пока выражается в росте обращений в компанию, могут вылиться в рост реальных сделок? — Я думаю, в 2009 году фантастического прорыва в этом отношении не будет. Мы ожидаем в этом году умеренный уровень спроса и активности. В 2010 году начнется ощутимый рост, а в 2011-м — выход из кризиса и возвращение прежних цен. — А что будет с девелоперской активностью? — В период 2009—2010 годов существенно снизится количество игроков. А появления новых следует ожидать не ранее 2011-го. Соответственно, в течение ближайших трех лет произойдет тотальное снижение объемов ввода жилья. — Как можно оценить объем отложенного спроса? — Сложный вопрос… Скажем, 1000 квартир по 150 кв. м по 5 тыс. долл. за 1 кв. м дает цифру 750 млн долл. Но что такое 1000 квартир в масштабах Москвы? Можно предположить, что за год кризиса в Москве и Московской области сформируется отложенный многомиллиардный спрос. Это по рынку элитного жилья несколько миллиардов, а по более низким классам — несколько десятков миллиардов долларов. — Почему «ДОН-Строй» номинирует цены на свое жилье в рублях? Экономика от этого не страдает? — Последствия ощущаются. Тем не менее я считаю, что регулировать цены целесообразно в рублях — это как минимум проще и понятнее покупателю. К тому же существенная часть затрат, которую мы несем, — это рублевые затраты. К сожалению, не все — доля города по ряду контрактов зафиксирована в долларах, часть оборудования и материалов закупается по договорам в иностранной валюте. Поэтому есть необходимость адаптировать рублевые цены к курсу доллара. Пока мы остаемся в рублевых ценах на том же уровне, в котором были в конце прошлого — начале этого года, но во второй половине февраля, видимо, подкорректируем их в большую сторону. — Операционная деятельность компании и девелоперский бизнес в целом построены на рублевых потоках? Какая доля расходов выражена в рублях, а какая — в валюте? — Нельзя сказать, что весь девелоперский бизнес построен на рублевых потоках — доли расходов, тем или иным образом привязанных к иностранной валюте и рублю, соотносятся примерно 50 на 50%. А на этапе проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ затраты, косвенно или напрямую привязанные к доллару, достигают 60%. — Какие материалы приходится импортировать? — Главным образом инженерные системы, лифты, фасадные системы, алюминиевые конструкции, отделочные материалы и т.д. — Насколько страдает девелоперский бизнес от нестабильности курса рубля? — Страдает, но меньше, чем многие другие отрасли. Именно по причине указанной уравновешивающей пропорции: на 50% вы получаете выгоду и на 50% — теряете. — В начале года участники рынка отмечают рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков. Ваш прогноз по этому вопросу. — Мы думаем, что в течение 2009 года себестоимость строительства будет колебаться. При росте иностранной валюты стоимость привязанных к ней материалов, естественно, будет повышаться. Противодействовать этому росту могут цены на российские материалы — бетон, цемент, арматуру и пр. — Но вот металлурги с февраля подняли цены на арматуру на 35—40%... — Другой вопрос, смогут ли они ее реализовать по этим ценам. — Что предполагает антикризисная программа развития компании на ближайшее время? — В первую очередь — строить. Сегодня покупателю нужно готовое жилье, и мы стремимся обеспечивать именно такой продукт. Морозить процесс, экономя на затратах, но сокращая при этом доходную часть, бессмысленно. Мы не остановили ни один объект из нашей жилищной программы. Сегодня отложены лишь проекты, которые не вышли на рынок, а существуют пока в форме площадок. Все объекты, где есть разрешение на строительство, строятся. — Перечислите эти объекты. — Это 13 жилых комплексов, от практически готовых «Дома на Беговой» (вторая очередь) и «Измайловского» до ЖК Setun, стартовавшего осенью 2008 года. Реализация проектов на разных стадиях строительства дает возможность защититься от кризиса сегодня, а также предложить рынку готовый продукт в тот момент, когда вернется спрос. — Какие инструменты намерены использовать для обеспечения финансовых потоков, для продолжения строительства? — Выручка от продаж и кредитные ресурсы. В дальнейшем надеемся на возвращение ипотеки и возможное появление иных финансовых инструментов в виде фондов недвижимости и т.д. — Привлечение партнеров, инвестфондов сегодня уже не актуально? — Мы бы рассматривали тех или иных партнеров. Но пока особой активности данные структуры не выказывают, никаких договоренностей нет. — Объявлять новые скидки будете? — На сегодняшний день не планируем каких-либо особых скидок. Мы считаем, что в ценовой политике наступил предел. Сегодня мы торгуем на показателях, близких к инвестиционной себестоимости. Но ведь рентабельность никто не отменял. — Ниже какой отметки вы ни в коем случае не опустите цены? — В бизнес-классе существенно ниже 100 тыс. руб. опускаться невозможно. — То есть рынок уже нащупал пресловутое дно, о котором все говорят? — Дно разумного формирования цены мы уже нащупали. Есть также понятие неразумного формирования цены, но оно находится вне экономики. — А госзаказ — продажа своего жилья государству и работа на генподряде? — Мы изучаем все возможности, и эту тоже. — У вас есть ожидания того, что город или федералы будут покупать жилье по ценам не ниже 100 тыс. руб. за 1 кв. м? — Ожиданий таких нет. Я думаю, что зафиксированный уровень цен по госзаказу будет сохраняться на 2009—2010 годы. «ДОН-Строй» по классности своего жилья не совсем попадает в эту категорию. Возникает вопрос: готовы ли мы свое жилье отдать по этой цене? На сегодняшний день нет. — Но ситуация может измениться? — Она может измениться и с точки зрения позиции городских властей, которые для тех или иных нужд будут вынуждены покупать жилье более высокого класса. Ведь помимо решения проблемы очередников есть и другие городские нужды, например расселение для строительства дорог. И переселять придется в те объекты, что строятся поблизости. — То есть в этом случае город будет вынужден пойти на серьезные траты. — Конечно. — А общение с федеральными структурами, с Минобороны например? На рынке курсировала информация о покупке Минобороны квартир в «Доме на Беговой» и ЖК «Измайловский». — На сегодняшний день у нас таких договоренностей нет. — В связи с изменением структуры спроса в пользу малогабаритного и дешевого жилья «ДОН-Строй» не планирует осваивать эконом-класс? — Нет пока. В этом году точно не будем… — А региональная программа? — В ближайшее время — до изменения общеэкономической ситуации эта тема не перспективна. — «ДОН-Строй» намерен участвовать в сделках по слияниям-поглощениям? — Такие планы мне неизвестны. Тем не менее мы рассматриваем возможность приобретения интересных активов. — Это покупка площадок, проектов либо наращивание индустриальной базы? — Площадки с проектами. Мы рассматриваем предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы параметрами 30—50 тыс. кв. м в классе de luxe и около 70 тыс. кв. м в бизнес-классе. — В «ДОН-Строе» выделен бюджет на эти сделки? — Мы будем изыскивать возможности для приобретения из текущей деятельности. Более того, мы предполагаем замену тех активов, которые у нас имеются и не пущены в реализацию, на более выгодные активы. — С осени прошлого года по рынку «ходит» список из десяти площадок «ДОН-Строя», предлагаемых на продажу. Вы говорите именно об этих активах? — Да. Это земельные участки, расположенные в хороших местах — и в центре города, и на границах Третьего транспортного кольца… — Это чистые земельные участки, промзоны или площадки, упакованные в девелоперские проекты? — Порядка десяти проектов общей площадью строительства 0,5 млн кв. м жилья. По этим проектам мы находимся на очень высокой стадии получения правовых документов — разрешительной документации на строительство. — Чем обусловлена анонсированная недавно структурная реорганизация ГК «ДОН-Строй», в ходе которой все направления бизнеса будут объединены в одной управляющей компании — «ДС Холдинг»? — Цели две: оптимизация управленческих процессов и оптимизация затрат. Пока мы находимся в начале пути. Как этот процесс будет двигаться, к каким результатам приведет, сейчас говорить рано. — Это антикризисная оптимизация? — В том числе. Изменившиеся условия на рынке диктуют необходимость ответных шагов. — Какая сейчас численность сотрудников «ДОН-Строя», которые занимаются девелопментом жилья и его реализацией? — Этим занимается блок «ДС Риэлти», в него входит порядка 300 сотрудников. В частности, реализацией жилья занимается команда из 40 человек. — В компании ожидаются большие сокращения? — Нет. — Какой процент сотрудников может попасть «под нож»? — В управленческом звене сокращений не будет. РБК Daily 12.02.2009