Невозможное возможно

ДОН-Строй" на сегодняшний день - один из крупнейших строительно-инвестиционных холдингов в Москве. За время работы компанией введено в эксплуатацию и находится на разных стадиях строительства более 30 жилых комплексов. Среди них такие известные объекты, как "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки, самое высокое жилое здание в Европе "Триумф-Палас" и комфортабельный квартал "Воробьевы Горы". В проектах "ДОН-Строя" соединены все составляющие высококлассного жилья - удачное местоположение, эффектная архитектура, самая современная инженерия и особенный образ жизни, обусловленный наличием развитой инфраструктуры с широкими возможностями для полноценного отдыха. О том, как компании удалось сформировать свой собственный бренд на рынке недвижимости, рассказывает заместитель генерального директора Тимур Баткин. Сложно не согласиться с тем, что "ДОН-Строй" выделяется сегодня на рынке. Компания очень динамично развивается. Но любой бизнес сталкивается с болезнями роста. Как вы преодолевали их за 13 лет работы? - Компания за свою историю прошла несколько этапов. Причем за последние годы бурного развития пережила все проблемы, связанные с активным ростом. Процесс понятный: бизнес начинает разрастаться, а структура, кадры и инструменты остаются те же. Таким образом, назрела острая необходимость в оптимизации бизнес-процессов, кадровой и финансовой политики, что вылилось в масштабную реструктуризацию холдинга. В результате, если вчера "ДОН-Строй" был фактически единой компанией, - то сегодня он разделен на пять самостоятельных операционных блоков: компания "ДС Риэлти", управляющая жилой недвижимостью; компания "ДС Девелопмент", развивающая направление коммерческой недвижимости, производственный и строительный блоки; и, наконец, торговая сеть "Алые Паруса". Все они объединены управляющей компанией "ДС Холдинг". При этом каждое из подразделений, по сути, тоже является мини-холдингом, в который входят другие компании. Как вы оцениваете сегодня свое положение на рынке жилой недвижимости? - По нашим оценкам, на сегодняшний день компания занимает порядка 12% рынка. Эта цифра отражает нашу долю в общем объеме предложения - как в денежном выражении, так и по количеству квадратных метров. Наша доля на рынке, как и положение среди конкурентов, на протяжении последних лет меняется, но с 2000 года и по сегодняшний день мы стабильно входим в тройку лидеров. "ДОН-Строй" одним из первых занялся брендингом на рынке жилья. Как пришло понимание того, что бренд - одна из основных составляющих капитализации компании? - У покупателя должен быть ориентир при выборе. Это как в автомобильной отрасли: есть машины разного класса, а есть бренды (собирательный образ выпускаемой продукции, выделяющий ее в ряду конкурирующих марок), и к ним - абсолютное доверие. Таким ориентиром для потребителя мы решили сделать и наш бренд, в котором сегодня заложены качества, свойственные только "ДОН-Строю". Первое - это индивидуальность. Мы не строим типовое жилье. Даже муниципальные дома, которые мы передаем городу, имеют неповторимый архитектурный облик и свои особенности. Более того, наблюдая изнутри за рождением нового объекта, я каждый раз удивляюсь тому, что вижу в итоге. Дома получаются всегда лучше, чем на эскизах, потому что мы постоянно дорабатываем детали. Таким образом, наш продукт не только не обманывает ожиданий клиентов, но и превосходит их.Второе - это надежность. Покупая у нас квартиру, люди не сомневаются в том, что они ее получат. Третья ключевая характеристика - это выбор. Даже в одном и том же доме мы предлагаем различные варианты организации жилого пространства: есть квартиры и с эркерами, и с панорамным беспрофильным остеклением, с одним или с тремя санузлами, небольшие по площади и просторные пентхаусы и т. д. Благодаря накопленному опыту мы тонко чувствуем потребности клиента, проектируя жилье, максимально соответствующее его требованиям. И, наконец, "ДОН-Строй" стал основным брендом в высотном строительстве. Мы построили уже десяток высотных зданий, и сегодня нам не нужно никого убеждать в том, что мы умеем это делать. Некоторые специалисты рынка утверждают, что на самом деле желающих жить в высотках не так много. Большинство предпочитают квартиры на средних этажах. Согласны ли вы с подобной точкой зрения? - Я думаю, что 70% обывателей мечтают жить в красивом клубном доме в центре Москвы, по соседству с парком и водоемом. Но если задаться вопросом, насколько это реально, то сразу все встанет на свои места... Также и с автомобилями: многие хотят ездить на Мерседесе, но все равно покупают Ниссан. Это то, что мы называем покупательскими ожиданиями. Это первое. Второе - если для вас важно иметь красивый вид из своей квартиры, то альтернативы высотным зданиям просто нет. Третье - строить низкоэтажные дома коммерчески нецелесообразно. Мы не можем работать себе в убыток, поэтому приходится искать компромисс между тем, что хочет потребитель, и тем, что диктует экономика проекта. И это вовсе не значит, что, "вытягивая" из проекта максимально возможное количество квадратных метров, мы больше ни о чем не думаем. Мы всегда оставляем достаточно места для инфраструктуры, тщательно продумываем придомовую территорию, проектируем квартиры с высокими потолками, хотя можем "ужиматься" и зарабатывать на этом. И, наконец, если вы посмотрите цены на жилье в Москве, то увидите: чем оно выше, тем дороже. Так что желающих жить на последних этажах не так уж и мало. Что бы вы ответили тем, кто считает, что высотное строительство в Москве малоперспективно с технической точки зрения? - Все мировое сообщество убеждено, что это возможно, и только в Москве считают иначе. Получается, что наши ученые знают что-то, чего не знает весь мир? На мой взгляд, подобные заявления абсурдны. О том, что в Москве не существует технических возможностей для высотного строительства, говорят люди, которые просто не обладают современными техническими знаниями. Сегодня "ДОН-Строй" является вертикально интегрированным строительным холдингом, в то время как многие ваши коллеги предпочитают заниматься исключительно девелопментом. Вы намерены и дальше развивать собственные строительные мощности? Насколько это оправданно? - Так сложилось исторически, и, думаю, это разумно. Вертикально интегрированная структура позволяет лучше управлять процессом. Несмотря на то, что мы имеем свои строительные мощности, мы проводим тендеры, в которых участвуют как собственные, так и сторонние организации. Естественно, наши предприятия имеют некую фору перед остальными, однако тендеры их стимулируют. Таким образом, мы можем влиять на своих производителей как с помощью рыночных механизмов, так и с помощью прямого подчинения. Что касается сторонних подрядчиков, то мы достаточно много с ними работаем, и часто результаты нашего взаимодействия нас не удовлетворяют. С какой рентабельностью вы сейчас работаете? - В районе 30-40%. При этом, оценивая данный уровень рентабельности, надо понимать, что девелоперский бизнес высокозатратен, изначально капиталоемок и связан пусть и с прогнозируемыми, но все-таки рисками. Какими источниками финансирования вы пользуетесь? - Это собственные средства, привлеченные инвестиции и банковские кредитные ресурсы, которые становятся сегодня для нас все более важным источником финансирования. В прошлом году мы использовали еще один инструмент - разместили облигации (LPN) на международном финансовом рынке. В целом, размещение ценных бумаг на публичном рынке в той или иной форме является очень перспективным источником финансирования. Внес ли закон о долевом участии в строительстве какие-либо изменения в схемы финансирования компании?- Глобально для нас он ничего не поменял, потому что большинство площадок, на которых мы сегодня строим, не попали под действие этого закона: разрешение на них было получено до 1 апреля 2005 года. Что касается новых проектов, то мы не видим никаких проблем, чтобы работать в соответствии с законом. Несмотря на все заслуги, "ДОН-Строй" нередко оказывается в эпицентре слухов и домыслов. О компании много пишут и не всегда лестно. То ваши новостройки якобы сползают в реку, то вас обвиняют в самозахвате территорий... Чем все это можно объяснить? - Прежде всего, это связано с масштабом и значимостью нашей деятельности, а также с интересом к "ДОН-Строю". Если одновременно вы возводите 15 объектов, то происходят вполне естественные вещи: на одной площадке взбунтуются недовольные жильцы, под окнами которых идет стройка; на другой, где вы перед началом строительства снесли парочку самовольно установленных гаражей, их владельцы будут отстаивать свое, пусть и незаконное, имущество; на третьей обязательно появится несколько борцов за экологию, которые всегда найдут, в чем вас упрекнуть. И так далее... А теперь посмотрите на масштаб нашей деятельности и соотнесите с тем, сколько о нас пишут. Вы поймете, что мы работаем очень профессионально. Ваши многоквартирные дома часто называют "муравейниками". Бытует мнение, что люди, которые в них живут, страдают от перенаселенности. Вы не считаете это проблемой? - Нет, не считаю. И пятизвездочные гостиницы бывают по 500 номеров. В чем тут проблема? Если жизненное пространство организовано правильно - свободно, удобно, красиво, то и многоквартирный комплекс воспринимается положительно. А если кому-то не нравится жить в большом доме, то он может купить квартиру в клубном особняке на Остоженке либо уехать в деревню. Именно по этой причине многие специалисты столичного рынка недвижимости считают, что "ДОН-Строй" дискредитирует понятие элитного жилья - по их мнению, возводимые вами дома таковыми не являются. Что вы можете ответить на подобные заявления? - Если бы мы говорили о жилье класса "суперлюкс", то я бы с этим согласился. Действительно, в Москве на сегодняшний день к этой категории можно отнести только малоквартирные клубные особняки в центре Москвы. Мы тоже строим такие объекты и позиционируем их как de luxe, однако свои многоэтажки мы честно называем классом premium. Да, наверное, удобно жить в историческом центре, но при этом у вас не будет большой придомовой территории, полноценной инфраструктуры и пр. Поэтому не факт, что "люкс" лучше "премиума". С другой стороны, сегодня появляются многоквартирные комплексы с роскошными видами из окон, дорогой отделкой, эффектной архитектурой, разносторонним сервисом, которые могут быть (и в ближайшем будущем будут) отнесены к суперэлитному жилью. Таким образом, сегодня мы позиционируем себя как компания, работающая в сегменте домов повышенной комфортности, который можно разделить на три класса: de luxe (малоквартирные дома в центре Москвы), premium (большие жилые комплексы с богатой инфраструктурой, расположенные в очень хороших местах, но не в центре) и business (точечные объекты, но с менее развитой инфраструктурой, в местах чуть хуже, чем у premium). Какова сегодня стратегия продвижения вашего продукта? Совсем недавно вы были сторонником агрессивной рекламы, а на что делаете ставку сейчас? - На агрессивную рекламу больше не делаем ставку. Компания растет, ее имя становится все более популяр ным, продукт понятен, дома у всех на виду - отпадает необходимость увеличивать объемы прямой рекламы. Реализованные проекты - и есть наша визитная карточка.Расскажите о вашей стратегии продаж. Какой она была раньше и какая сейчас?- Стратегия у нас не менялась - мы продаем свои объекты сами и сотрудничаем с риэлторскими компаниями, насколько это возможно. Хотя последним все же трудно конкурировать с нашими прямыми продажами. Мы продолжаем развивать данное направление и открываем третий крупный офис продаж (и это не считая небольших, расположенных на строительных площадках). Какие преимущества дает реализация своих объектов собственными силами? - Понимание и управление процессом! Если ты продаешь сам, то понимаешь, что такое рынок, как он работает и какой продукт ему нужен. Соответственно, строишь нужные и "правильные" дома, можешь прогнозировать ситуацию. Это своеобразный "щуп" на рынке, который необходим большой компании. Кроме того, мотивация наших менеджеров - это и материальные, и идейные (корпоративные) стимулы, такие, как работа в команде. А риэлтер - это только деньги и, может быть, еще приятельские отношения. Скажите, пожалуйста, что сегодня востребовано рынком? Какими параметрами должен обладать современный дом? - Если говорить о домах повышенной комфортности, которые строим мы, то их отличает, прежде всего, индивидуальная архитектура и соответствующие видовые характеристики, а также применение современных строительных технологий и инженерии. Обязательные атрибуты: подземный гараж из расчета 1,5-2,5 машино-места на квартиру, красивые холлы в вестибюлях и на этажах, профессиональная служба эксплуатации и охраны. Квартиры должны быть соответствующего метража (например, кухня не меньше 15 м, санузлы не менее 7 м, потолки не ниже 3 м) и удобной планировки, которая подразумевает наличие нескольких санузлов, гардеробной и т. д. Вы работаете в сегменте очень дорогого жилья, для которого найти подходящую площадку сегодня не так-то просто. Как вы решаете эту проблему?- Так же тяжело, как и все. Систематически работаем над этим - в компании даже создан специальный департамент развития. Это несколько десятков человек, которые занимаются постоянным поиском и выбором площадок по определенным критериям. Сегодня в Москве возможности для точечной застройки если не исчерпаны, то близки к этому. А вот застройка больших территорий весьма перспективна. Это могут быть как неосвоенные земли, так и промзоны. Их в Москве много. Осилить такой проект могут только крупные компании. И я думаю, что мы будем активно участвовать в этом процессе. Не планируете ли вы заняться коттеджным строительством? - Сейчас нам хватает работы в городе. Периодически мы задумываемся об этом, но пока решения не приняли. В конце этого - начале следующего года мы начнем обсуждать это более обстоятельно. Как вы находите современную застройку столичных окрестностей - превратятся ли они со временем в цивилизованный пригород европейского уровня?- Возможно. Но главная проблема в том, что сегодняшняя инфраструктура Подмосковья неадекватна его развитию. Существенно отстают в этом плане транспортная сеть и общественно-социальный сектор (школы, детские сады и пр.). Что касается уровня строительства, то он соответствует своему времени. Будет завтра - будет и другой уровень. Расскажите о своих инновациях в строительстве. - Мы активно применяем все новое. Например, в монолитном домостроении "ДОН-Строй" один из самых продвинутых на рынке. Передовыми являются и наши фасадные решения. Кроме того, наши дома имеют полный набор современного инженерного обеспечения, причем обязательно дублирование ряда систем, что позволяет осуществлять бесперебойную работу горячего водоснабжения, теплоснабжения и приточной вентиляции. С какими отечественными и зарубежными архитекторами вы работаете? - Сегодня мы работаем с ведущими архитекторами Москвы: Андреем Трофимовым, Сергеем Скуратовым, Никитой Бирюковым, а также зарубежными компаниями RTKL, RMGM. И у российских, и у западных специалистов есть свои преимущества и недостатки. Основная проблема иностранцев - оторванность от российской реальности. Они совершенно не приспособлены к нашему рынку и не имеют здесь достаточного количества партнеров, которые могли бы трансформировать их знания и опыт в российскую среду. Хотя с точки зрения творчества и креатива у западных архитекторов, конечно, очень высокий профессиональный уровень, поэтому они очень серьезные соперники. В последнее время помимо жилищного строительства компания реализует проекты в области офисной и торговой недвижимости. Почему вы решили выйти на этот рынок? - Мы уже завершили первый крупный проект в сегменте коммерческой недвижимости - недавно открылся торгово-развлекательный комплекс "Щука" (ул. Щукинская, 42) площадью более 100 тыс. м2. Еще восемь проектов находятся в работе. Рынок коммерческой недвижимости нам интересен, во-первых, с точки зрения применения нашего профессионального опыта в другой сфере, где мы тоже можем быть успешными. Во-вторых, это важно для стабилизации бизнеса, позволяет спокойнее преодолевать как рыночные колебания, так и сезонные факторы в обоих секторах недвижимости. Сейчас все озабочены ростом капитализации. Это один из инструментов развития бизнеса и привлечения денег. На что вы делаете ставку? — Как раз это и стало одной из причин выхода на рынок коммерческой недвижимости. Он обеспечивает большую капитализацию. Коммерческая недвижимость - это собственность, генерирующая доходность, тогда как жилая - это лишь единовременная продажа прав и все. В какую сумму вы оценили бы вашу компанию? - В несколько миллиардов долларов. Транспортный коллапс - проблема, которая, уверена, волнует всех москвичей. Какие меры, на ваш взгляд, необходимы для того, чтобы разгрузить московские дороги? - Думаю, что этот вопрос надо задавать скорее социологам и экономистам, а не строителям, потому что он относится к стратегическому планированию. И процесс этот должен быть упреждающим, то есть не отставать от развития города, а идти впереди. Как можно обогнать развитие города? Наверное, прежде всего на это нужно выделить огромные средства. Мне кажется абсолютно правильным то, о чем говорит московское правительство - необходимо развивать многоуровневость московской транспортной инфраструктуры, как подземной, так и наземной. Еще один момент, который пока никак не решается в городе - развитие общественного транспорта. Он должен стать нормальным средством передвижения для всех слоев общества, чтоб горожане могли оставлять свои машины дома или вообще их не покупать. Нужно обеспечить комфортность и удобство пользования общественным транспортом. Среди других мер я бы отметил регулирование въезда в центр Москвы и, конечно, строительство парковок. Припаркованные машины у обочин по всему городу - это как минимум минус две полосы. И эту проблему надо решать не с помощью эвакуаторов, а организуя нормальные автостоянки, за которые люди готовы платить. Какие строительные компании, работающие с вами на одном рынке, вы бы выделили? С кем вам интересно конкурировать?- Например, "Капитал Груп" и Mirax Group. Это крупные интересные компании, которые динамично развиваются и имеют свои стратегии развития. Mirax Group постоянно находится в творческом поиске, ищет интересные способы управления бизнесом, берется за сложные проекты. Их башня "Федерация" - проект просто уникальный. У "Капитал Груп" четко выбранный вектор развития бизнеса - они работают на коммерческую составляющую, и каждый их объект точно укладывается в общую концепцию бизнеса. Что будет с ценами на жилье в этом году? - Я думаю, это будет непростой год. Сегодня 60-70% московского рынка - это жилье низких потребительских характеристик: плохая панель, дома, исчерпавшие эксплуатационный ресурс, и т. п. В период ажиотажного роста цен эта огромная часть жилья оказалась сильно переоценена. Сложилась абсурдная ситуация: разница в стоимости квадратного метра, скажем, в "хрущевке" и в новом современном доме составляет сегодня около 15% - всего $600-700. Это ненормально, достаточно посмотреть на любую другую европейскую столицу, где всегда есть доступное для большинства населения жилье и в несколько раз более дорогая качественная недвижимость. Сегодня мы наблюдаем на рынке признаки начавшейся сегментации - переоцененное жилье дешевеет, цены на новостройки понемногу растут. Жилье низких потребительских характеристик будет опускаться к своей справедливой стоимости - по нашим оценкам, падение цен может составить до 30-50%. Высококлассная недвижимость - современный монолит с благоустроенной территорией, подземным паркингом, отличными планировками и прочим - продолжит дорожать в среднем на 20% в год. Причин для долговременной стабилизации в этом сегменте так и не появилось. Сохраняется недостаток хороших площадок под строительство, что ведет к дефициту предложения на первичном рынке. Дорожает земля под застройку и стройматериалы, привлечение финансовых средств под строительство также не становится дешевле. С другой стороны, активная миграция населения в крупные города, повышение уровня доходов граждан, возрастающие требования к размерам и качеству квартир - это рыночные механизмы, повышающие спрос на качественное жилье. Какие факторы сегодня могут повлиять на изменение ценообразования в ту или другую сторону? - Кроме ядерной войны - никакие. Пока существует спрос и есть ограниченное предложение, фундаментально ничто не может повлиять на ценообразование. Ни падение доллара, ни цены на нефть. Потому что потребность в жилье находится на одной из самых нижних ступеней пирамиды потребностей. Можно не иметь машины, но без квартиры невозможно обойтись, поэтому цены будут только расти. Даже политический фактор вряд ли что-то существенно изменит. В ближайшей перспективе у нас грядут одни выборы, потом другие. Мне кажется, максимум, что они спровоцируют - это отложенный спрос по многим позициям. В результате цены не пойдут вниз, а просто перестанут расти какое-то время. Что, по-вашему, сдерживает развитие отрасли в целом? - Первая проблема - кадровый голод. На рынке большой дефицит профессиональных строительных и проектных организаций, недостаток опытных управленцев-девелоперов. Вторая проблема - отсутствие доступа к дешевым деньгам. И, конечно, дефицит площадок. Все это очень сильно сдерживает развитие отрасли. Как, с вашей точки зрения, государство могло бы поучаствовать в развитии стройиндустрии? - Прежде всего необходимо упростить процедуру предоставления земельных участков и согласования проектов. Понятно, что таким образом государство пытается оградить рынок от недобросовестных участников и защитить потребителя. Но в итоге излишняя "зарегулированность" рынка приводит к тому, что с одной стороны государство защищает потребителей, а с другой - создает дефицит предложения, вследствие чего растут цены. Я считаю, что строительную отрасль должен регулировать сам рынок, а уже потом - государственные и муниципальные органы. Так, как это происходит везде: хороший проект или плохой, дорого или дешево - определяет рынок, который либо формирует, либо не формирует спрос. Поэтому, мне кажется, можно найти разумный компромисс, учитывающий интересы обеих сторон. Каковы планы компании на ближайшие пять лет? - Через пять лет мы видим "ДОН-Строй" мощной холдинговой компанией с очень высоким профессиональным потенциалом. Наш бизнес будет по-прежнему сконцентрирован в Москве. Но я думаю, что за это время мы обязательно выйдем и в регионы, и на зарубежные рынки. В компании должно существенно вырасти направление коммерческой недвижимости (офисной, торговой, гостиничной), ее доля увеличится до 50%. В сегменте жилой недвижимости "ДОН-Строй" закрепит за собой 15% рынка. Это несущественное увеличение, но оно нас устраивает. Мы будем делать акцент не на количество, а на качество наших проектов, более глубоко прорабатывая их с точки зрения эффективности и доходности.