Зеленый дом: станет ли ESG-девелопмент доминантой на российском рынке недвижимости?
«Зеленое» строительство шагает по России все шире. Сначала девелоперы добавляли в джентльменский набор опций нечто с приставкой «эко». Дальше — больше: при строительстве зданий, торговых центров и жилых домов застройщики стали применять действительно «зеленые» технологии. Однако ограничивались они, в основном, сферой энергоэффективности. Но вот на горизонте появляется ESG-повестка — система стандартов ответственного и устойчивого развития, стоящая на трех китах: вопросы снижения воздействия на окружающую среду (Environmental), социальной справедливости (Social) и прозрачного корпоративного управления (Governance).
ESG-трансформация уже сейчас меняет бизнес-процессы и стратегию компаний. Встроиться в ESG-повестку — значит не просто «быть в тренде», это значит соблюдать требования современной бизнес-этики. Но зачастую «зеленые» технологии оказываются не более чем «зеленым макияжем».
Еще в середине прошлого года глава Росприроднадзора Светлана Радионова, ознакомившись с отчетами ряда компаний, заявляла: «ESG-повестка, в моем понимании, в половине случаев является фейком чистым, и еще в половине случаев — фейком не сильно осмысленным. Мы изучаем ESG-повестку крупных компаний. Для нас большинство вещей, которые там читаем, — это некая декларация о намерениях». Глава «Сбера» Герман Греф тогда оппонировал госпоже Радионовой только на словах.
А сегодня Сбербанк внедряет принципы льготного финансирования бизнеса, демонстрирующего положительную ESG-динамику, по своим проектам (в т. ч. в строительной сфере). И сам ЦБ активно занимается «зеленой» ипотекой. Покупать «зеленую» недвижимость становится выгодно — как и быть ESG-ответственным застройщиком. Фокус на устойчивом развитии совсем скоро может глобально повлиять на принцип предоставления проектного финансирования новых объектов. Но драйверами роста в сфере ESG-девелопмента становятся не только деньги и банковские продукты.
Новые ESG-реалии
Покупатель недвижимости молодеет. А для возрастной группы от 25 до 35 лет (по крайней мере, для состоятельной ее части) экология – это не просто мода, а образ жизни, идеология и почти религия. «Зеленое» поколение будет постепенно взрослеть, а следующее за ним станет еще более ESG- ориентированным. Было бы странно, если б девелоперы не следовали здравому смыслу, — но с этим в индустрии все в порядке. Тем более, при ближайшем рассмотрении дополнительные затраты (по негласному консенсусу их оценивают примерно в 10%) на «зеленые» технологии вполне окупаются — за счет экономии тепла, электроэнергии, воды – в прямом денежном выражении. Собственник, «переплативший» за энергоэффективность, скоро начинает «отбивать» цену за счет меньших коммунальных платежей.
К ESG-трансформации девелоперов склоняют и другие факторы. Например, иностранные застройщики и те компании, которые имеют статус публичного акционерного общества (ПАО), обязаны внедрять принципы устойчивого развития по закону.
Тем не менее, рано говорить о массовом применении в жилищном строительстве экостандартов. Регулирование теплоснабжения, повышенная теплоизоляция, энергоэффективные лампы, доводчики дверей и датчики движения на этажах — то немногое, подо что реально «заточены» застройщики. Зато при продаже любого здания об этих «новшествах» девелопер не преминет рассказать. И это еще одна реалия: очень часто экостроительство – скорее, маркетинговый термин, нежели реальные технологии. Гринвошинг (greenwashing), «зеленый макияж», — проблема не только российская, но и мировая. Например, интернет облетает фотография с восторженными комментариями: знакомьтесь, шедевр ESG-девелопмента. Действительно, шикарный внешне дом построили в Китае – вертикальное озеленение всего дома. Это и есть тот самый ESG?
«Такой проект сложно назвать примером ESG-девелопмента, – комментирует Максим Канищев, руководитель направления ESG-трансформации и устойчивого развития ГК “Серконс”, – это, скорее, тот самый гринвошинг, камуфлирование бездействия в части устойчивого развития красивыми картинками. Нельзя все пятиэтажки, в которых бабушки выращивают петрушки и фикусы под окном, относить к ярким примерам ESG-зданий. ESG-девелопмент – это и энергоэффективные технологии, и вовлечение в процесс переработанных материалов. Например, скамейки и перила можно изготавливать из переработанного пластика. А еще входные группы и проемы в квартирах должны быть комфортны для инвалидов, не должно быть дверей, которые невозможно открыть, сидя в коляске. Органы управления домом должны быть прозрачными и позволять прослеживать входящие платежи от жильцов и их расходование».
Кстати, если продолжать рассматривать этот пример, то в России уже довольно давно ничто не мешает успешно озеленять домовое пространство. «На территории РФ действует ГОСТ Р 58875-2020 “Зеленые” стандарты. Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений. Технические и экологические требования”. Он действует с 1 июня 2020 года и регламентирует типы озеленения (стационарное и мобильное), типы стационарного озеленения. Но это лишь одна из граней реальных “зеленых” изменений. ESG–повестка потребует новых изменений в нормативно-правовых документах», – считает директор департамента строительства и негосударственной экспертизы ГК «Серконс» Асель Карасартова.
Правда, смена ГОСТов и СНИПов– дело небыстрое. «СНИПы – вещь очень консервативная. И, конечно, они меняются не потому, что в строительной отрасли появляются какие-то новые тренды, пусть даже такие замечательные как экологические. СНИПы – это результаты практики и работы ученых: расчетов, моделирования и испытаний. Кстати, хотел бы напомнить, что многие российские нормативно-правовые документы в области экологии гораздо жестче западных и азиатских аналогов», – рассказал пресс-секретарь НИУ МГСУ Алексей Куликов.
Очевидно одно: поддерживать ESG-повестку на словах или рекламными методами явно недостаточно. Общество потребует ответ на свой запрос. И тут очень важны критерии.
Чем поверяют ESG?
В мире существуют десятки систем ESG-сертификации. Есть четыре наиболее известные и авторитетные на рынке. К лидерам «зеленой» сертификации недвижимости относятся британский BREEAM и американский LEED. За прошедшие два года к ним добавились американские WELL и FitWel. Если мысленно представить схему из соприкасающихся кругов, то где-то в самом центре все эти четыре круга пересекутся, но в критериях есть и существенные различия.
Британский рейтинг экологической оценки эффективности BREEAM — 5-балльная система сертификации, применимая для различных условий эксплуатации зданий и позволяющая провести всеобъемлющую оценку строения по самым широким критериям, от энергетики до экологии. Американский LEED представляет собой набор стандартов энергоэффективности, экономии водопотребления и экологической безопасности новых зданий на стадии ввода в эксплуатацию и по сравнению с сертификацией BREEAM является более коммерческим стандартом. Систему LEED часто используют в качестве основы для развития благоприятных условий жизни и здоровья персонала.
WELL и FitWel – новые, более демократичные и продвинутые стандарты. В контексте WELL важное значение имеет наличие в квартале возможностей для земледелия: теплиц на крышах, где жители могли бы выращивать зелень, фрукты и овощи, а также создание среды для экодосуга. Fitwel ориентирован на благополучие пользователей. Сформированные стандарты нацелены на решение задач по снижению рисков, поддержанию здоровья и социального равенства для уязвимых групп.
Все эти стандарты хороши, они «котируются» в мире, но главный их недостаток примерно в той же точке, что и их достоинство – они не наши. В России работает система GREEN ZOOM, по которой прошли десятки объектов строительства. Есть и другие системы эко-рейтингования и сертификации. Отечественные девелоперы стремятся к международным стандартам. «Дом на Тишинке» компании Донстрой получил сертификат LEED, причем уровня Gold. А урбан-вилла, которую застройщик «Брусника» возводит в тюменском «Европейском квартале», стала победителем глобальной премии International BREEAM Awards 2021. В проекте «Сколково» — «зеленый» код планирования и проектирования зданий, уровень LEED Silver обязателен для всех объектов. По стандарту LEED сертифицирован и «Лахта Центр» в Петербурге. Все новые и реконструируемые объекты IKEA соответствуют стандарту BREEAM. Но отечественная реальность требует большего.
«Понятно, что в сфере “зеленых” технологий в строительстве все совпало, у них большое будущее. Есть спрос, есть общественный запрос, есть воля власти и появились “зеленые” деньги. ESG-девелопмент — больше не нишевая история, которая предназначена для какого-то сообщества любителей экологии. Совершенно ясно, что России нужен крепкий, серьезный, принятый всеми в стране ESG-стандарт в сфере девелопмента. Думаю, что нужно адаптировать опыт ведущих мировых стандартов к российским реалиям. Наша компания сейчас серьезно занимается такими разработками», – рассказал основатель ГК «Серконс» Ихсан Бозкурт.
Распространение «зеленых» стандартов в девелопменте будет иметь и кумулятивный эффект: он неизбежно стимулирует рынок экологических строительных материалов и технологий их производства. А на рынке недвижимости в ближайшее время все большее значение будет приобретать фактор ESG-репутации застройщика. От его деятельности на ниве устойчивого развития напрямую будет зависеть потребительская лояльность, а значит, и прибыли. Опыт других прорывных технологий показывает, что ясная и прозрачная система координат, когда обычный потребитель сможет легко ориентироваться в мире ESG-повестки, сформируется очень быстро.
