Как велосипед: что происходит с рынком новостроек Москвы во времена галопирующей ипотеки
Чтобы объемы строительства не упали, надо непрерывно продолжать выдавать кредиты
Москва. 8 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — По итогам первого полугодия 2022 года доля ипотечных сделок в общем объеме рынка побила рекорды и потеснила в выступлениях профильных спикеров даже импортозамещение. Разбираемся с экспертами, что сейчас происходит с «первичкой» в столице.
Ипотека: русское поле экспериментов
«В марте на фоне приостановки банками своих ипотечных программ наблюдалось заметное снижение доли ипотеки, в апреле-мае началось восстановление, и уже к июню, после очередного снижения ставки по льготной ипотеке до 7% и массового запуска субсидируемых программ от застройщиков, доля кредитных сделок достигла годового максимума и превысила 60% от общего их числа», — рассказала вице-президент Группы «Эталон» по продажам и маркетингу Ленария Хасиятуллина.
Еще больше доля покупок с использованием ипотеки у ГК «А101»: сейчас на них приходится 84%, в то время как в начале текущего года этот показатель находился на уровне 62%.
Но тут все зависит от сегмента. Более дорогие проекты чуть меньше зависят от ипотеки. Но только чуть.
«В нашем проекте доля покупателей, привлекающих ипотеку, составляет сейчас 68%. В конце 2021 года этот показатель составлял порядка 40–50%, то есть ипотечный спрос возрос. Учитывая снижение ипотечных ставок, полагаю, доля сделок с кредитными средствами будет оставаться высокой», — считает совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин.
В среднем, по подсчетам компании «Метриум», доля ипотечных сделок с московской «первичкой» в январе-июне составила 63,9%, причем в марте, в период сверхвысоких ставок по кредитам, она падала до 58%, а в июне выросла до 77,3%. Причем среди покупателей квартир массового сегмента доля заемщиков самая высокая. Аналогичные цифры дает «Циан»: 69% в среднем по полугодию, 62% в марте и 79% в июне.
«Никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств», — резюмировали аналитики агентства.
«Динамика обусловлена текущими условиями ипотеки с господдержкой и комбинированных программ. На рынке ставки по последним уже достигли уровня 0,1%, а в отдельных случаях и 0,01%, причем такие условия часто доступны на весь срок кредитования. Поэтому практически весь объем выдаваемых сегодня ипотечных кредитов на покупку квартир в ГК «А101» так или иначе поддерживаются или государством, или государством вместе с девелопером в рамках дополнительно субсидируемых программ. Но только 20% кредитов выданы по программам семейной ипотеки», — отметила коммерческий директор компании Анна Боим.
Совместные программы банков и застройщиков привели также к тому, что средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке всей России в мае упала до рекордно низких 3,8%, подсчитали в Группе «Эталон».
Покупатели: будет новый день
Фактически сейчас можно говорить о том, что на первичном рынке Москвы поведение ипотечников определяет поведение покупателей в целом. И тренды задают динамично меняющиеся условия кредитования.
В том числе поэтому мартовский рост ставок и их снижение в июне так резко повлияли на происходящее.
«Количество сделок в 1 полугодии 2022 г. (71,5 тыс. ДДУ) оказалось на 17% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. Показатели вернулись к уровню 2017–2018 гг. В течение первых шести месяцев текущего года были зафиксированы как рекорды, так и антирекорды по числу сделок. В июне после двух месяцев спада спроса число сделок выросло на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса», — говорится в отчете «Циан» по итогам полугодия.
Так, по данным «Метриум», в июне в новостройках «большой» Москвы было заключено порядка 5,5 тыс. договоров долевого участия. Это на 37,5% ниже, чем в том же месяце прошлого года, однако относительно мая этого года прирост составил 25%.
А вдруг завтра за ипотеку еще и приплатят?
«Нельзя сказать, что спрос сократился. Однако количество выходов на итоговую сделку чуть уменьшилось в связи с тем, что клиенты каждый месяц ожидают все более выгодных условий по ипотеке, наблюдая за тем, как стремительно происходят изменения со ставкой в последнее время», — рассказал коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Их можно понять: в течение этого полугодия рынок видел ставки и 23% по рыночным программам, и 0,01% по совместным субсидируемым. Но это же ограничивает возможность стимулирования спроса.
«Поэтому дальнейшее повышение доступности жилья возможно через ослабление требований к первоначальному взносу, а также внедрением программ, в рамках которых покупатель сам при желании может субсидировать свою ставку — использовать для покупки рублевые сбережения и выбрать, увеличить ли таким образом первый взнос или направить часть денег на вознаграждение банку для снижения ставки вплоть до 1,5 п.п.», — пояснила Анна Боим.
В целом же нередко звучит мнение, что после стабилизации ставок и окончания срока вкладов с высокими мартовскими процентами покупатели вернутся на рынок недвижимости.
«К осени мы ожидаем восстановление спроса, на который положительно повлияет сезонный фактор и смягчение кредитно-денежной политики. На инвестиционный спрос окажет благоприятный эффект окончание срочной банковской программы по депозитам, которые всегда были у инвесторов прямыми конкурентами недвижимости», — заявила руководитель бизнес-направления «Продажи» компании «Донстрой» Евгения Колосова.
Лучшая квартира — та, которая «влезает» в льготную ипотеку
Поскольку ставки по субсидируемым государством программам в эти непростые месяцы порой отличались от рыночных кратно, при выборе жилья максимальная сумма кредита становилась одним из главных факторов.
«Первая половина 2022 года в Москве была на 11% менее успешной по количеству лотов и на 21% менее успешной по проданным метрам, чем первая половина 2021 г. Можно увидеть, что снизилась средняя площадь проданных лотов — с 57 до 50 кв. м Это легко объясняется стремлением покупателей попасть в лимит субсидируемого ипотечного займа. Естественно, наблюдался рост доли класса «комфорт» в структуре спроса — на 7%, в то время как доля бизнес- и премиум-класса сопоставимо снизилась», — отметила Ленария Хасиятуллина.
По данным аналитиков «Циан», средняя площадь квартиры в новостройках Московского региона оказалась еще ниже — 46,8 кв. м (годом ранее — 50,7 кв. м).
«По-прежнему более половины сделок приходится на компактные варианты (студии, однокомнатные квартиры и апартаменты). В высокобюджетном сегменте вырос спрос на лоты с отделкой во введенных в эксплуатацию корпусах или объектах в высокой стадии готовности», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Хотя общий тренд на снижение средней площади лота аналитики отмечали и в предыдущие периоды.
Застройщики: все идет по плану
На отраслевых мероприятиях периодически звучат мнения, что 15% застройщиков на грани банкротства. Однако конкретных имен обычно не озвучивают. Сами же девелоперы старательно подчеркивают, что у них все хорошо.
Самое примечательное в ответах девелоперов рынка на запрос «Интерфакса» то, что в них содержится информация преимущественно о выводе проектов в продажу. О запуске новых спикеры не всегда готовы говорить в условиях неопределенности.
Так, в Группе «Эталон» сообщили, что «все проекты выводятся в продажу в соответствии с принятой производственной программой». В ГК «Страна Девелопмент» — что «проекты не закрывались, не пересматривались, продажи происходили как раньше» (хотя тут отметили, что планы по продажам на четвертый квартал могут быть немного скорректированы). Группа «Родина» «не отказалась от своих планов с точки зрения вывода в продажу новых проектов» и пр.
«Приостановка продаж в некоторых проектах (в том числе и массового сегмента) была характерна для конца февраля и марта текущего года, когда участники рынка в условиях полной неопределенности заняли выжидательную позицию. Кроме того, до момента стабилизации ситуации перенесен выход нескольких ЖК в высокобюджетном сегменте. Надеюсь, что они дебютируют уже в августе-сентябре», — рассказала Надежда Коркка.
Стоит отметить, что такая ситуация характерна для Москвы. В регионах всё не так однозначно.
«Строить мы стали меньше. Мы сейчас снизили свои планы по запуску новых проектов в два раза. Связано это прежде всего с позицией банков, которые, к сожалению, очень сильно увеличили долю собственного участия в проектном финансировании. По сути это своего рода заградительная мера. Если раньше у нас были проекты, в которых доля собственного участия равнялась 5%, а где-то — просто стоимости земли, и все остальные средства мы получали от банков, то с началом спецоперации эта цифра увеличилась до 30%. Сейчас идет плавное снижение, но в целом, конечно, темп сбили очень сильно», — рассказал гендиректор ГК «Железно» Юрий Захаров участникам круглого стола «Объемы строительства в 2022».
Все вместе: долгая счастливая жизнь
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы комфорт- и бизнес-класса (без учета готовых домов и премиального сегмента) сейчас составляет примерно 350–400 тыс. рублей за квадратный метр и колеблется в примерно на 2% в месяц вверх и вниз, говорят участники рынка.
«Сейчас цены стабилизировались, небольшие повышения бывают только в рамках роста строительной готовности. И вряд ли это скоро изменится: за последние полтора года цены на жилье достигли психологически высокого уровня», — считает Анна Боим.
Комфорт останется комфортом
При всех особенностях последних месяцев участники рынка пока не прогнозируют какой-то заметной смены представлений о том, что должно быть в жилье комфорт-, бизнес- или премиум-класса.
«Безусловно, часть проектных решений в краткосрочной перспективе оказалась достаточно сложной с точки зрения реализации в текущих условиях. Однако девелоперы уже смогли найти качественные альтернативные решения для большинства технологий», — считает Ленария Хасиятуллина.
Примерно так же считают и другие девелоперы. Уточняя, что идея останется прежней, а конкретика все же будет меняться.
«Полагаю, что глобально представления о классах жилья не изменятся. Возможно, будет пересмотрено их внутреннее наполнение, однако скорее всего глобального сдвига не произойдет. Класс пока что прежде всего определяет локация, а фасады и многие другие элементы декора научились делать в России. Что касается «фишек» и технологических аспектов (вентиляция, лифты и пр.), возможно, в будущем от класса к классу они могут отличаться от тех, которые представлены сейчас», — считает Александр Гуторов.
Так, в девелоперской компании UDS отметили уже оформившуюся замену лифтов, насосного и промышленного оборудования китайским, а частично (клинкерный кирпич, оконные системы, вентиляционное оборудование) стройку спасают и отечественные предприятия.
Жить сегодняшним днем
Еще одна особенность текущего момента — сокращение горизонта прогнозирования максимум до двух-трех месяцев как у девелоперов, так и у покупателей, отметила Надежда Коркка.
«Ценовая динамика — это самая большая зона неопределенности, потому что она зависит от множества факторов, которые сейчас почти невозможно прогнозировать. Прежде всего отрасль перестраивается на новых поставщиков, идет импортозамещение, и все это трудно просчитать с точки зрения долгосрочных последствий», — согласился с ней Владимир Щекин.
Продолжение следует.
Источник: https://realty.interfax.ru/ru/analytics/comments/137641?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop
