Зачем промзоны превращают в жилые кварталы с парками и как они влияют на развитие современной Москвы.
В Москве построят более 7,5 млн кв.м. недвижимости по 25 городским проектам, сообщил заммэра столицы Владимир Ефимов. Речь идет о реконструкции бывших промзон и заброшенных или неэффективно используемых участках. Такая тенденция развивается во всем мире уже более 30 лет. Как изменились подходы к развитию таких территорий и чего хочет современный житель мегаполиса — в материале «Известий».
Новая жизнь бывших промзон
Первые проекты по реорганизации промзон стали появляться в мире в 1990-х годах. Развитие технологий и другие факторы привели к тому, что многие промышленные пространства технологически и морально устарели и оказались больше не нужны в границах больших городов.
В итоге множество подобных сооружений, окруженных плотной городской застройкой, долгие годы могли стоять без дела, разрушаться и привлекать маргиналов.
Фото: Global Look Press/Ralf Hirschberger
К примеру, после появления Нового порта в столице Аргентины Буэнос-Айресе, прежний порт Пуэрто-Мадеро стал не нужен. Огромной территории долго не могли найти применение, пока власти активно не взялись за ее развитие. Администрация города продала старые доки и привлекла частных инвесторов — в итоге на полузаброшенном участке появились 28 гектаров зеленых зон и 11 тысяч жилых помещений, арт-студии, кафе, рестораны и общественные пространства.
Примерно то же случилось с районом Доклэндс в Лондоне. В 1960-1970-х годах, когда морской транспорт перешел на контейнерный способ перевозки и значительно увеличился в размерах, старые лондонские доки оказались не способны принимать огромные суда. Потребовалось больше 20 лет, чтобы перестроить бывшие портовые сооружения в современный жилой и деловой квартал.
Опыт Москвы
У Москвы тоже есть успешный опыт реорганизации бывших промзон. К примеру, нынешние креативные кластеры Art Play и «Винзавод» — результат преобразования неиспользуемых объектов и территорий. Открывшийся в конце 2021 года дом культуры «ГЭС-2» вдохнул новую жизнь в здание старой электростанции.
Но в центре Москвы преобладают исторические здания, которые власти сохранили и наполнили современными сервисами и функциями. Другая ситуация с бывшими промзонами, расположенными в границах МКАД. Это масштабные территории со зданиями давно устаревших цехов, восстанавливать которые не имеет смысла. Инвесторы договариваются с городом о комплексном развитии таких территорий. Среди компаний — Донстрой, Главстрой и ЛСР.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин
— Исторически сложилось, что основной земельный ресурс развития города, который представляют из себя территории промзон, оказался в руках десятков и сотен тысяч мелких частных собственников, с каждым из которых необходимо согласовывать проект развития территории. Часто их сложно установить, а уж разработать и согласовать общий проект — задача просто неразрешимая. В Москве очень долго пыталась реализовывать проекты через согласование с каждым отдельным мелким собственником кусочка территории. Но практика показала, что это неэффективный и, на самом деле, тупиковый путь, — рассказал «Известиям» главный экономист Citymakers Виктор Артемьев.
По его словам, только благодаря новому механизму КРТ стало возможно эффективно развивать депрессивные территории, создавать новые районы качественной застройки и новые общественные пространства, которые формируют новый облик города.
— Однако часто получается, что логика проектов КРТ подразумевает развитие территории «с чистого листа», без учета сложившегося характера застройки и истории места. Более того, при строительстве всех объектов «с нуля» требуются существенные капитальные инвестиции. Постепенное освоение территории могло бы сделать процесс трансформации более плавным, с выделением быстрых побед и долгосрочных эффектов. Поэтому, на наш взгляд, для более качественного развития городской среды, необходимо внедрение передовых конструкций «друзей места», когда существующие заинтересованные участники активно вовлекаются в процесс планирования развития территории, — добавил он.
Как отметил руководитель департамента по развитию проектов «Главстрой», эксперт проектов КРТ Павел Сучков, механизмы комплексного развития территорий решают одновременно множество задач, ускоряет развитие неэффективно используемых зон и синхронизирует планы города, интересы жителей и инвестора.
— Горожане получают полностью преобразованное многофункциональное современное пространство для жизни, работы и отдыха. Проекты КРТ позволяют делать качественно новый девелоперский продукт, наполненный современными технологиями и сервисами. Кроме того, комплексные проекты дают рабочие места сотням тысяч строителей и специалистам смежных отраслей по всей России, — сказал он.
Нацеленность на природу
Жилые комплексы с парками вызвали интерес в России и мире несколько лет назад. Опыт локдауна показал важность наличия зеленых пространств с возможностями для игр с детьми, занятий спортом, встреч и работы вне дома. Поэтому наличие небольшого парка, активного зеленого променада или водоема с благоустроенной набережной сейчас входят в число ключевых преимуществ проекта. Этот тренд сохранится и в будущем. Застройщики стремятся создавать не только удобные, но и экологичные кварталы, бережно относиться к ресурсам и приблизить жителей к природе.
По такому пути, например, пошли архитекторы района Berlin TXL в германской столице. Они получили в распоряжение огромную территорию бывшего аэропорта Берлин-Тегель. Здесь появятся студенческий кампус и жилые дома, общественные пространства, скверы и парки, причем зеленые насаждения собираются разместить и на крышах домов.
Фото: Global Look Press/Fabian Sommer
В Милане, Праге и других мегаполисах пробуют строить «вертикальные» леса — многоэтажные дома, в которых зелень размещается на балконах. Однако эта идея не всегда оказывается удачной. Например, в Праге зеленые насаждения засыхают, потому что жителям лень о них заботиться, а управляющие компании не могут добраться до каждой лоджии. В Китае растения на террасах привлекли москитов, и люди отказались заселяться в квартиры.
То есть интеграция должна быть умеренной и соответствовать климату. Заметный пример в Москве — ЖК Balance на Рязанском проспекте. Он возводится на месте огромной промзоны «Грайвороново» рядом с метро «Окская» и «Рязанский проспект».
Внутри квартала разбивают большой парк с различными зонами: площадью-амфитеатром для общих встреч и собраний, аллеями для прогулок и пробежек, детскими и спортивными площадками и тихими тропинками для уединенного отдыха. Здесь будет и «сухой» фонтан, а также десятки различных растений: клены, рябины, яблони, черемухи, боярышники, шалфеи, крокусы, вербены и другие. В ЖК сохранят и кусочек истории — старые железнодорожные рельсы. Они станут основной для малых архитектурных форм.
В регионах подобных проектов пока немного, и они не относятся к редевелопменту. Чаще всего застройщики выбирают для домов места рядом с парками, но не стремятся создать их сами. Но несколько похожих кварталов есть: например, ЖК «Айвазовский» во Владивостоке, вокруг которого высаживают небольшой сквер, или ЖК «Новый берег ЭКО» во Владимире, где небольшие многоквартирные дома тоже утопают в зелени. Пока это скорее единичные примеры, но в целом тренд задан.
Современные подходы к строительству
Строительство — не только процесс возведения зданий. Освоение промзон в Москве требует комплексного подхода с использованием современных строительных материалов, имеющие наиболее эффективные и инновационные характеристики, а парки на территории таких кварталов повышают уровень экологичности и ведут к улучшению экостанадартов.
Не менее важна для города и инфраструктура, особенно транспортная. Автомобильный транспорт — один из основных загрязнителей воздуха в мегаполисах, подчеркивает вице-президент Группы ГАЗ Николай Одинцов. Но Москва дала мощный импульс развитию экотранспорта и стимулировала создание нового поколения современных электробусов.
— За 5 лет работы новый тип транспорта доказал свою надежность, сохраняя высокий коэффициент выхода на линию вне зависимости от погодных условий. Система термостатирования подогревает батареи зимой и охлаждает в летнюю жару, благодаря чему электробусы сохраняют запас хода при крайне низких и высоких температурах. Согласно подсчетам столичного пассажироперевозчика, замена одного дизельного автобуса на электробус позволяет снизить выбросы углекислого газа в атмосферу более чем на 60 тонн в год. Помимо экологии это также снижение уровня шума — а это серьёзная проблема для людей, живущих у основных городских магистралей, и в целом повышение комфорта городской среды.
Но и для экологичного транспорта по-прежнему нужны хорошие дороги. У российских инженеров есть несколько инновационных разработок, которые позволяют строить качественные улицы и магистрали, рассказали эксперты.
— Экологичная альтернатива асфальту — строительство дорог с цементобетонным покрытием, которые обладают большим перечнем преимуществ. Они не только более долговечные — им также реже нужен ремонт. Дело в том, что в теплом климате цементобетонные дороги не плавятся и не деформируются, а на холоде не становятся хрупкими и не трескаются. Бетонные дороги выдерживают увеличенные нагрузки. Такие дороги более экологичны: цемент не выделяет токсичных газов при нагревании и на 100% перерабатывается. К тому же, обустройство бетонной дорожки — совершенно не шумный процесс, который обходится без грохота виброплит и битумного чада. Недаром, владельцы частных домов на придомовой территории предпочитают обустраивать дорожки исключительно из цементного раствора. Это достаточно быстрый и нетрудоемкий процесс, — заключил руководитель проекта ЦЕМРОС по развитию цементобетонных дорог Олег Агарышев.
