«У покупателей много вопросов не к промзонам, а к конкретным концепциям и девелоперам» - novostroy-m.ru
Станислав Архипов, руководитель департамента развития проектов ЗАО «Дон-Строй Инвест», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, с какими трудностями сталкивается строительная компания при редевелопменте промзоны, насколько реально за короткий срок создать комфортную среду и почему территория ЖК «Символ» в промзоне «Серп и молот» станет одним из знаковых мест Москвы.
Власти Москвы сегодня делают ставку на редевелопмент промзон. Вы работаете на одной из знаковых площадок – «Серп и молот», где реализуется проект «Символ». Можете уже сказать, какие трудности для строительных компаний представляет процесс редевелопмента?
«Символ» – не первый наш опыт в реорганизации промзон. Еще раньше, в 2014 году, мы начали проект «Сердце Столицы» на территории так называемого «Большого Сити», так что сегодня можем рассуждать о трудностях не теоретически, а вполне конкретно.
Например, до последнего времени крайне болезненной проблемой было урегулирование земельных вопросов. Поскольку на протяжении многих лет шла стихийная приватизация, на территории одной промзоны могло скопиться несколько десятков собственников – и с каждым девелоперу приходилось договариваться индивидуально. Но недавно был принят Федеральный закон о промзонах, где прописаны механизмы вовлечения всех собственников в процесс развития этих территорий – есть надежда, что теперь этап консолидации земельных участков будет проходить намного быстрее.
Другая очевидная сложность – необходимость ликвидировать производственное «наследство» площадки. Скажу честно, зачастую это весьма нетривиальная задача. На том же заводе «Серп и Молот» большинство цехов представляли собой гигантские постройки, со стальными фермами, сверхпрочным фундаментом. Только определение методов их разбора и поиск необходимой спецтехники заняли у нас несколько месяцев.
Наконец, еще одна особенность таких проектов – это необходимость создания гигантских объемов коммуникаций и инфраструктуры. Когда вы строите один дом среди сложившейся застройки, можно рассчитывать на имеющиеся городские сети и уже существующие в окружении детские сады, поликлиники, школы и так далее. А в случае с промзоной ничего этого на территории просто нет. Поэтому и новую улично-дорожную сеть, и инженерные коммуникации, и полный комплекс социальной, бытовой, спортивной, развлекательной инфраструктуры – абсолютно все необходимо спроектировать и построить «с нуля». В этом, кстати, есть и свой плюс – ведь в итоге получаются кварталы, где все новое, современное и высокотехнологичное.
Всем компаниями под силу редевелопмент промзон?
Сложности и особенности, о которых я сказал выше, делают редевелопмент промзон на порядок сложнее, «длиннее» и, как следствие, дороже типичного «точечного» проекта. Поэтому такие проекты по силам лишь крупнейшим девелоперам с соответствующими ресурсами и компетенцией.
Какую роль играет поддержка местных властей?
Я бы говорил даже не про поддержку, а про непосредственное участие властей в разработке таких проектов. Ведь помимо принятия принципиального решения о реорганизации конкретной территории, городские власти в лице профильных департаментов участвуют в разработке и согласовании материалов Проекта планировки территории – глобального документа, прописывающего все аспекты проекта. И от того, насколько слаженно и профессионально будет проведена эта работа, зависит, насколько гармонично новая застройка встроится в уже существующую городскую ткань.
В ряде случаев поддержка городских властей помогает изначально вывести проект на беспрецедентный качественный уровень. Например, Международный архитектурный конкурс на концепцию нашего проекта «Символ» проходил при поддержке Москомархитектуры, что позволило привлечь самых именитых участников и получить блестящие результаты.
Сейчас уже немало проектов реализуются в промзонах. При разработке проекта ЖК «Символ», вы изучали другие новостройки в промзонах? Удалось ли выявить какие-то тенденции? Намерены ли вы им следовать?
В первую очередь, мы смотрели мировой опыт – все-таки для России реорганизация промышленных зон является достаточно новой темой, а в США и странах Европы она в разнообразных вариантах практикуется с 50-х годов прошлого века.
Собственно, чтобы использовать этот опыт в нашем проекте, мы и объявили архитектурный конкурс. Пригласили лучшие мировые бюро, имеющие в портфолио примеры реализации проектов подобного масштаба. По итогам конкурса для «Символа» была выбрана концепция британских бюро LDA Design и UHA London. При этом понятно, что далеко не все зарубежные идеи могут быть адаптированы к реалиям норм и требований нашего законодательства, поэтому дальнейшая доработка концепции проводилась уже российскими проектировщиками. В результате получилась прекрасная синергия ценного международного опыта и локальной практики.
Чем хороша площадка ЖК «Символ»?
Я скажу прямо: другой площадки таких масштабов, с таким потенциалом и в такой близости к центру города в Москве просто нет. «Символ» – это 60 гектар на границе ЦАО, в двух шагах от станций «Площадь Ильича» и «Римская» (это всего одна станция до кольцевой линии метро). А если на машине, то 5-10 минут – и вы уже на Садовом кольце. К этим достоинствам добавляются приятные элементы окружения: совсем рядом – Лефортовский парк, набережная Яузы и такие модные места как Кристалл, Artplay, Винзавод.
Ну а о достоинствах самого проекта я могу говорить часами. В двух словах: британская концепция дала нам очень эффектную, нестандартную для Москвы архитектуру и блестящий мастер-план. Лично меня особенно поразило, что им удалось выделить такой огромный объем зеленых пространств – 40% территории! Видимо, тут сказался опыт работы LDA Design над Олимпийским парком в Лондоне – они всю застройку «Символа» выстроили по оси огромного центрального парка, который выглядит как длинная «зеленая река» (собственно, такое неофициальное название он сразу и получил).
Что там сейчас происходит?
Сейчас там происходит активная стройка. Поскольку такую масштабную территорию невозможно застраивать одновременно, мы разбили проект на этапы, и сейчас строим первую очередь. Причем сознательно включили в нее два отдельных, не смежных участка – это позволяет вести синхронное развитие западной и восточной частей территории, и на первом же этапе формирует образ всего проекта.
Например, первый участок (квартал «Достоинство») занимает 4,7 га на ближайшем к центру города «углу» территории, рядом с метро «Площадь Ильича». Это малоэтажная застройка, от 3 до 13 этажей, протянувшаяся вдоль шоссе Энтузиастов – за счет этого квартал является своеобразным «лицом Символа» для всех проезжающих мимо. Поэтому здесь мы потратили много сил на работу над фасадами: чтобы не создавалось ощущения какой-то длинной китайской стены, надо было сделать их максимально разнообразными, поиграть с цветом, фактурой, разными формами остекления. Получилось, на мой взгляд, отлично.
Второй участок, квартал «Свобода», занимает 6 га в северной части территории. Это образец более высотной застройки (от 5 до 27 этажей), и здесь мы сразу закладываем первый участок нашей «зеленой реки».
По обоим участкам мы полностью завершили трудоемкие работы по сносу, в том числе демонтажу старых подземных конструкций и сетей, и сейчас находимся на этапе монолитных работ – где-то на подземных уровнях, а где-то уже на надземных. Работы идут в очень хорошем темпе, и я думаю уже в этом году можно будет невооруженным глазом увидеть рост корпусов вверх.
Параллельно мы активно проектируем вторую очередь, включая главный образовательный кластер со школой и детским садом – уже совсем скоро покажем результаты, начнем оформлять разрешительную документацию и готовить площадку.
Одна из главных задач редевелопмента – создать комфортную среду обитания. Что бы вы включили в это понятие? Вообще насколько реально за тот срок, что реализуется проект, создать комфортную среду, ведь уже обжитые районы столицы формировались долгие годы?
Начнем с того, что сам факт реновации заброшенной, морально и физически устаревшей промзоны – это уже шаг к комфортной среде. Ведь что обычно представляют собой эти «зоны»? Гигантские, обнесенные бетонным забором территории, абсолютно недоступные ни для пешеходов, ни для транспорта. С прекращением производства они начинают жить по своим правилам, превращаются в полулегальный арендный «шанхай». Поэтому их «зачистка» и возвращение людям в новом качестве – определенно позитивный процесс.
Теперь собственно о том, что такое это «новое качество». Если вернуться к мировой практике, сегодня самым актуальным трендом являются принципы так называемого «устойчивого развития», или «нового урбанизма», или Smart growth – терминов много, но суть примерно одна: глобально, это город, повернувшийся к человеку. Нам эти принципы очень близки.
Если коротко и без заумных слов, то человеку комфортно, когда ему не надо по пробкам везти ребенка в школу или на прогулку в парк, не надо ехать в другой район на шоппинг, в бассейн, на танцы, в кафе – все рядом с домом, достаточно пройтись пешком или проехаться на велосипеде. Идеально, если так же можно добраться и до места работы. То есть комфортная среда создается через смешанную застройку. И мы в «Символе» идем именно этим путем, миксуя жилые кварталы с центрами деловой активности, инфраструктурой, парками, образовательными и культурными кластерами.
Немаловажен и визуальный комфорт: застройка не должна подавлять, она должна быть разнообразной, разновысотной, разбавленной прогулочными зонами, интересным ландшафтом, в общем – дружелюбной к человеку.
Что касается сроков, то, например, в «Символе» инфраструктура, общественные и природные пространства будут формироваться одновременно со строительством жилья, поэтому долго «обживаться» не придется. Каждый квартал сразу после сдачи начнет жить полноценной жизнью, а последующие очереди будут органично присоединяться к уже построенным.
Компания «Донстрой» скорее известна, как девелопер в сфере высокобюджетного сегмента, однако в ЖК «Символ» цены вполне доступные – от 4,4 млн рублей. Чем обусловлено это? На публику с каким доходом вы рассчитываете?
Масштаб проекта и его долгосрочность дали нам возможность спрограммировать гибкую стратегию продаж, и на старте предложить действительно доступные цены. Но очевидно, что эта ситуация справедлива только для первого этапа. Мы четко понимаем, что предлагаем рынку продукт очень высокого, премиального качества – с точки зрения концепции, архитектуры, технологий, параметров жилья. С учетом этого, а также отличной центральной локации, цены по мере реализации проекта будут существенно расти.
За последние годы сильно возрос интерес к готовому жилью – люди боятся, что дома не будут достроены. А промзоны не в зоне риска? Не в том плане, что больше вероятность банкротства застройщика, а в том, что спрос на недостроенное жилье в промзонах меньше – у покупателей много вопросов к площадкам.
Нам кажется, что у покупателей много вопросов не к промзонам как таковым, а к конкретным концепциям и девелоперам. Конечно, если в промзоне строится отдельно стоящий дом без всякой социальной и транспортной инфраструктуры, или даже ряд домов без общей продуманной концепции развития территории, то к такому проекту будут и должны быть вопросы.
С учетом высококонкурентного рынка, у девелопера сегодня есть только один путь к успеху, независимо от того – строит он в промзоне или нет. Надо думать о человеке, для которого ты строишь, и постоянно, на каждом этапе, задавать себе вопрос: будет ли то или иное решение удобно, интересно, востребовано? Ну и, конечно, строить настолько быстро, насколько это возможно без потерь в качестве – только активная стройка убеждает людей в том, что у вас все в порядке и можно смело покупать, не опасаясь рисков недостроя.
На ваш взгляд, среди покупателей имеет ли место быть негативный оттенок в отношении к промзонам? Ведь ранее локации долгое время были непривлекательными, более того, иногда с криминальным оттенком. Как с этим можно бороться?
Промзона промзоне рознь, очень многое зависит от локации. Если это центральная часть города, если рядом есть река или, скажем, парк – я вас уверяю, негативные ассоциации проживут очень недолго, стоит только убрать серые развалины.
Как бороться? Да просто надо объяснять людям суть редевелопмента. А она состоит в том, что девелопер приходит на гигантскую площадку и полностью, в прямом и переносном смысле, срывает слой прошлого, чтобы создать новое, светлое, комфортное пространство для людей.
Сейчас стало модным создавать в ЖК общественные пространства, доступные всем желающим, строить инфраструктуру, которая дает толчок для развития локации в целом. Вы в «Символе» что-то такое планируете сделать?
Я вам больше скажу – мы уже сейчас это делаем. Мы на базе шоурума проекта развиваем «Творческое пространство Символ», которое служит своеобразной «микромоделью» будущей жизни здесь. Там открыт Арт-парк, который спроектировали наши давние партнеры еще пр проекту «Сердце Столицы» – бюро Wowhaus. В этом парке в начале лета открылась выставка скульптур и инсталляций, причем эти арт-объекты останутся в «Символе» навсегда – после завершения строительства они переедут в наш центральный парк. Там же каждые выходные проходят бесплатные мастер-классы, лекции и семинары; по вечерам на крыше шоурума танцует молодежь. То есть это место уже сейчас обретает совершенно новый характер и становится, как это модно говорить, точкой притяжения.
А по мере реализации проекта значимость территории «Символа» с точки зрения инфраструктуры и общественных пространств достигнет общегородского значения. Ведь мы, разумеется, не станем обносить 60 га забором – приватными будут только придомовые пространства, а остальная территория будет общедоступна. С учетом того, что 40% этой территории мы отводим под парковые и прогулочные пространства с беговыми и велосипедными дорожками, роллердромами, катками и другими местами отдыха, ее притягательность будет весьма высока.
То же касается и инфраструктуры, а в «Символе» она очень масштабна: школы, детсады, поликлиники, спортивные комплексы, стадионы, бассейн, магазины, кафе, медицинские центры, объекты досуга, творчества и развлечений – все это будет работать и на район, и на город в целом.
В этой теме мы, кстати, видим одно очень интересное и перспективное направление: развитие локальных партнерств между новыми и старыми районами. Например, рядом с «Символом» расположен МГТУ им.Баумана – и мы уже предварительно договорились о совместном развитии в нашем проекте физико-математического лицея под попечительством Университета. Наверняка появятся и другие формы партнерства с другими нашими «соседями» – с точки зрения использования спортивных территорий, общественных пространств. В результате не будет возникать не только физических, но и каких-то условных границ между «старым» и «новым», а значит, городская среда будет становиться все более однородной, и ее качество в целом будет расти.
Источник - http://www.novostroy-m.ru/intervyu/u_pokupateley_mnogo_voprosov
