По каким критериям можно определить новостройку, в которой покупателю гарантирована полноценная социальная инфраструктура и дело не ограничится только обещаниями застройщика? Разбираемся вместе с экспертами.
Необязательные обязательства
«В нашем жилом комплексе будут школа, два детсада, собственный медицинский центр». Редкое описание нового проекта обходится без подобных упоминаний. А вот случаи, когда обещания остаются лишь на бумаге, — далеко не редкость. Поверив застройщику на этапе котлована, новоселы потом вынуждены возить своих детей в школу «за тридевять земель», нанимать няню и лечиться в платных медцентрах.
Но есть на рынке и ответственные девелоперы, которые уделяют социальной инфраструктуре не меньше внимания, чем непосредственно домам, привлекают к работе видных архитекторов, продумывают оригинальные концепции.
В проектах таких компаний хорошая инфраструктура становится одним из главных конкурентных преимуществ, а иногда и доминантой всего жилого комплекса.
Например, детский сад в шестой очереди жилого комплекса «Остров» от компании «Донстрой» послужил отправной точкой для создания «игровой» концепции всего квартала. Идея взята из популярной компьютерной игры Minecraft, в которой все элементы выполнены в форме кубиков.
А школа в ЖК «1-й Нагатинский» будет представлять открытое многофункциональное многосветное пространство с прозрачными перегородками, стеклянными дверями и внутренними витражами.
Подобное великолепие девелоперы впоследствии часто передают городским властям, тем самым обеспечивая жителей доступом к качественным бесплатным образовательным или медицинским услугам. Например, тот же «Донстрой» ответственно подходит к выбору школ, размещая в своих проектах «топовые» столичные образовательные учреждения.
Сейчас в жилом комплексе «Символ» девелопер завершает строительство нового здания для известной «Бауманской инженерной школы № 1580». Открытие планируется уже в сентябре этого года.
Фото: пресс-служба компании «Донстрой». Строительная площадка учебного корпуса Бауманской инженерной школы № 1580 на территории проекта «Символ»
Что говорит закон
По словам руководителя консалтинговой группы «Миаран» Ольги Кузмичевой, нормативного акта г. Москвы, по которому застройщик обязан обеспечить свой жилой квартал социальной инфраструктурой, на данный момент не существует. Однако такая обязанность прописывается в соглашении с Администрацией, по которому компании получают право на строительство.
«При этом нормы обеспеченности будущих жителей социальной инфраструктурой определены законодательно. Региональные нормативы градостроительного проектирования учитываются при регулировании строительной деятельности, в том числе при внесении изменений в правила землепользования и застройки», — рассказывает эксперт.
Отдельный вопрос — то, как именно застройщики выполняют свои обязательства. Даже построенное здание еще не означает наличия в новом микрорайоне городской школы или детского сада. Если объект не передается в собственность города, он остается коммерческим.
Не так давно вопрос законодательного урегулирования строительства социнфраструктуры обсуждался на заседании круглого стола в Московской торгово-промышленной палате. Инициатором выступила комиссия Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности, землепользованию и межпарламентскому сотрудничеству.
Этот вопрос отнесли к числу наиболее острых и участники пленарного заседания прошедшей недавно «Российской строительной недели». Но пока возведение образовательных и медицинских учреждений остается, по сути, на совести девелопера.
Выбор «по почерку»
Способы определить, выполнит ли застройщик свои инфраструктурные обещания, вполне традиционны. Прежде всего нужно смотреть на репутацию компании и опыт ее предыдущих проектов. Благо, за последние 20 лет большинство крупных столичных девелоперов построило и ввело в эксплуатацию достаточно новостроек, чтобы можно было более-менее безошибочно углядеть «строительный почерк» каждой компании.
Например, компания «Донстрой» за годы работы возвела на собственные средства и передала городу целый ряд объектов образовательной инфраструктуры. Учебные корпуса — это уже обязательный элемент всех крупных жилых комплексов девелопера, который закладывается еще на этапе проектирования.
Только в 2022 г. «Донстрой» ввел в эксплуатацию новое здание муниципального детского сада «Ковчег» при школе № 1321 на территории жилого комплекса «Символ». Корпус рассчитан на 330 детей. Осенью учреждение приняло первых воспитанников.
Фото: пресс-служба компании «Донстрой». Муниципальный детский сад в проекте «Символ»
Государственный образовательный центр в прошлом году также открылся в жилом комплексе «Сердце Столицы» — проекте бизнес-класса от «Донстроя» на Шелепихинской набережной. Здесь компания передала городу два новых здания: для школы № 1253, рассчитанное на 500 учеников, и для детского сада при ней на 225 малышей. Сейчас в школе уже завершается первый учебный год.
Фото: пресс-служба компании «Донстрой». Социальная инфраструктура в проекте «Сердце Столицы»
Жилой комплекс «Остров» в Мневниковской пойме — абсолютный рекордсмен по детским учреждениям среди ЖК «Донстроя». Образовательные центры с детскими садами и школами в пешей доступности от домов стали одной из главных инфраструктурных составляющих проекта.
Во втором квартале «Острова» расположится школа на 800 учеников и детский сад на 125 детей. Аналогичный центр будет в седьмом квартале: школа на 550 мест и детский сад для 175 малышей. На территории девятого квартала также появятся школа и детский сад на 150 детей. Еще один детсад на 200 мест заработает в шестом квартале.
Визуализация: пресс-служба компании «Донстрой». Образовательный центр во 2-м квартале проекта «Остров»
Таким образом, на «Острове» «Донстрой» возведет три муниципальных школы и четыре детских сада в общей сложности на 2 550 мест, которые по завершении строительства компания передаст городу.
Обещанного три года не ждут
Еще один важный момент — срок ввода объектов. Нередко застройщики выполняют обязательства, что называется, по остаточному принципу. Приоритет отдается жилым домам, квартиры в которых продаются. Что касается общественных зданий, то в них инвестируют уже после завершения строительства жилья. Особенно в таких случаях страдают покупатели первых очередей, которым приходится годами ждать обещанные школы и поликлиники.
Поэтому при выборе квартиры важно убедиться, что все инфраструктурные объекты вводятся одновременно с новыми домами. Например, во том же втором квартале «Острова», корпуса которого планируются к сдаче в 2024 г., в образовательном центре уже выполнено более 40% монолитных работ.
Ввод социальной инфраструктуры параллельно с жильем хорош еще и тем, что, приобретая квартиру, можно узнать, какая именно школа будет рядом (ее специализацию, рейтинг, оснащение). Уже на этапе строительства становится известно, частью какого учебного заведения будет новый корпус.
Школы в новых проектах часто становятся подразделениями известных гимназий, лицеев, школ при ведущих вузах страны. Так, во втором квартале «Острова» разместится школа № 2030, известная как «Школа будущего» благодаря инновационным учебным программам и оснащению самым современным оборудованием. По итогам 2022 г. она вошла в рейтинг учебных заведений Москвы по количеству выпускников, поступивших в ведущие вузы России (составлен агентством RAEX).
Визуализация: пресс-служба компании «Донстрой». Образовательный центр во втором квартале «Острова»
Коммерческая, но социальная
Еще одна важная категория объектов в новых ЖК — нежилые площади, которые также могут использоваться в качестве социальной инфраструктуры.
«Застройщик может построить коммерческие помещения, в которых потенциальные арендаторы смогут разместить частный детский сад или центр дополнительного образования, стоматологическую клинику или другие виды социальных объектов. Это может быть помещение свободного назначения, чьи технические характеристики должны соответствовать заявленному виду использования», — поясняет управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский») Денис Коноваленко.
Такая коммерческая социальная инфраструктура располагается, как правило, на первых этажах и в общественных пространствах новостроек. Соответственно, это уже само по себе является гарантией того, что объекты будут построены вместе с жильем. Иначе здание просто не получит разрешение на ввод.
Правда, у такой инфраструктуры есть два очевидных минуса. Во-первых, она будет платной и явно не дешевой. Впрочем, для жителей новостроек бизнес-класса и выше (а именно в этом сегменте заявляется абсолютное большинство подобной инфраструктуры) это вряд ли станет препятствием.
Во-вторых, никто не гарантирует, что там появятся изначально обещанные покупателям функции. «Когда речь идет о площадях свободного назначения, застройщик может предполагать, что они будут использованы по наиболее вероятному сценарию. Но, если он продает их на свободном рынке, то будущее назначение помещений будет зависеть от собственника, который будет их эксплуатировать по своему желанию», — поясняет исполнительный директор клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Тем не менее, девелоперы находят способы обеспечить будущим жителям необходимый пул операторов торговли и бытовых услуг. В «Донстрое», например, для этих целей создано собственное управление аренды, которое занимается реализацией коммерческих площадей в соответствии с концепцией проектов.
Таким образом компании удается гарантировать клиентам именно тот состав социальной инфраструктуры, который заявляется изначально, на этапе продаж. Например, во втором квартале «Острова» уже запланированы отделения Почты России и многопрофильной медицинской клиники GMS Clinic.
Визуализация: пресс-служба компании «Донстрой». Второй квартал проекта «Остров»
Инфраструктурное окружение
Гарантированное решение инфраструктурных проблем дает размещение новых жилых комплексов в непосредственной близости от действующих городских объектов.
Чаще всего это происходит при строительстве небольших ЖК в уже развитых районах. Например, ЖК River House строится в самом центре подмосковного Щелково. Понятно, что к услугам будущих жителей — все окрестные школы (среди которых есть и рейтинговые гимназии), детские сады, спортивные сооружения, медицинские организации и т.д.
Однако крупным проектам комплексного освоения территорий крайне сложно «присоседиться» к существующей инфраструктуре. Исключение составляют районы, которые сам город начинает интенсивно развивать: строить спортивные сооружения, ВУЗы, крупные медцентры, выставочные комплексы.
Понятно, что таких проектов, по крайней мере в столице, крайне мало. Один из немногих современных примеров — та самая Мневниковская пойма, где строится жилого комплекс «Остров». Сейчас там развивается новый спортивный кластер, составляющими которого станут ледовая арена Татьяны Навки, академия хоккея Александра Овечкина, центр водных видов спорта с глубоководным бассейном, большой серфинг-парк, и другие спортивные сооружения.
Заглавная визуализация: пресс-служба Донстрой. Детский сад в шестом квартале проекта «Остров»
