«Символичная» застройка - journal.kvadroom.ru
«Москва не сразу строилась», однако, она всё же не резиновая, и именно в наше время оказалось, что столичная земля, в принципе, закончилась и свободных участков даже для точечной застройки практически не осталось. Но не строить невозможно, поэтому пришлось обращаться к заброшенным промзонам, которые можно очень интересно развить.
Зоны повышенного внимания
Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», отмечает, что на сегодняшний день в Москве немало слепых пятен, которые полноценно не функционируют, но занимают обширные площади драгоценной столичной земли. Реорганизация таких зон, безусловно, решит проблему с территорией для новой жилой застройки, а также в целом благотворно скажется на внешнем облике и социальной среде столицы. Кроме того, такие площадки практически всегда имеют хорошее расположение и относительно центра, и относительно основных транспортных артерий. А это для города с колоссальным трафиком является большим преимуществом.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум Групп», уточняет: «Промышленные зоны столицы занимают порядка 19 тыс. га или 17 % территории в старых границах. На сегодняшний день в программу реновации включено более 4,3 тыс. га. Среди них территория Автозавода имени Лихачёва, завода "Серп и Молот", промзоны "Грайвороново", "Южный порт" и др. В настоящий момент разрабатывается более тридцати проектов реновации промзон, на десяти площадках уже идут работы».
Такие участки — лакомый кусочек для девелоперов. Как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», с учётом отсутствия альтернатив они будут использованы по максимуму, так как для девелоперов ликвидность столичных проектов в разы выше, чем подмосковных.
Надо отметить, что в последнее время появляется всё больше успешных примеров реновации бывших промзон. К ним заместитель генерального директора Est-a-Tet по инвестициям Владислав Луцков относит такие проекты, как общественно-жилой комплекс на месте бывшего завода железобетонных изделий (ул. Мельникова, вл. 1-3), элитный жилой комплекс «Садовые кварталы» на месте московского завода «РТИ-Каучук», жилой комплекс «Сердце Столицы» на бывшей территории завода железобетонных конструкций, жилой район «Ривер Парк» на берегу Нагатинского затона. Жильё в таких проектах пользуется спросом, поскольку в данном случае покупатель в первую очередь учитывает местоположение жилого комплекса, перспективы развития района и ценник на квартиры, а он, в большинстве подобных проектов, соответствует определённому равновесию цена/качество, отмечает эксперт.
Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, дополняет ряд: элитный квартал «Литератор» реализован на участке бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники», Knightsbridge Private Park возводится на месте бывшего хлебозавода № 6, ЖК «Фьюжн Парк» построен на территории бывшего троллейбусного парка № 5, ЖК Barrin House — на месте бывшей фабрики «Моснитки». Все указанные проекты относятся к высокобюджетному сегменту и практически каждый из них был знаковым для рынка элитной недвижимости Москвы.
«Целевая аудитория потребителей подобных проектов определяется качественными характеристиками самих объектов. Так, например, если бывшая промзона имеет достаточно удачное месторасположение, приближенное к центру Москвы, а так же высокое качество строительства, то проект логичным образом будет ориентирован на высокий класс потребителей. Кроме того, на выбор покупателей оказывает влияние стилистическое решение проекта. Если при реновации промзоны сохраняются существующие здания фабрики или завода — создаётся так называемый лофт-проект, то здесь основными жителями могут стать люди из творческой среды. Одним словом, на выбор покупателей большее влияние оказывает не сам факт реновации промзоны, а местоположение и концептуальные особенности строящегося объекта», – говорит он.
К неудачной реновации эксперт относит точечные проекты, расположенные на части территории той или иной промзоны, и близ крупных транспортных узлов. «Такие проекты встречаются в районе Савёловского вокзала. Жилые объекты (апартаментные комплексы), расположенные в данной локации с одной стороны окружены сохранившимися административными и производственными зданиями, а с другой стороны примыкают к железнодорожным путям. Ещё одним, по нашему мнению, сомнительным проектом является жилой комплекс «Царицыно-2» на Элеваторной улице. Несмотря на то, что проект относится к комплексной застройке территории, новые социальные объекты, такие как детский сад и школа, предполагаются к строительству не в первой очереди, а заявленное число мест в данных учреждениях вряд ли сможет обеспечить всех жителей нового квартала», – приводит аргументы Андрей Хитров.
Среди не самых удачных примеров генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева называет проекты реновации промзон «Перово» (ЖК «Большое Кусково»), «Люблинские поля аэрации» (ЖК «Некрасовка-Парк»). «К не самым удачным их можно отнести именно из-за концепции: самые типовые спальные районы, застроенные панелью, которые не имеют своего лица».
В этом отношении весьма примечательным стала презентация нового проекта компании «Донстрой» на территории бывшего металлургического завода «Серп и Молот».
Стальной характер
В качестве лирического отступления: одному из авторов этой статьи довелось проходить практику после 1-го курса журфака МГУ в малотиражной газете «Мартеновка». Дело было в 70-е годы. Трудовой энтузиазм доблестного коллектива зашкаливал, и оставалось только поражаться условиям, в которых работали сталевары: жаркие плавильные цеха ассоциировались скорее с адом, а ореол романтики, мастерски выстраиваемый кинематографистами в фильмах советской эпохи, напрочь пропадал спустя полчаса пребывания в производственных зданиях. Сама же территория завода пугала своей безграничностью и монотонностью, хотелось как можно быстрее её покинуть. Зато всё находящееся вокруг казалось просто роскошным: и дома, и дороги, и городские скверики.
Конечно, доподлинно известно, что «Серп и Молот» — крупнейший и старейший завод не только столицы, но и всей Центральной России. К сведению, его история началась в 1883 году и связана с именем француза Юлия Гужона, который основал Товарищество Московского металлического завода и построил само производство недалеко от Рогожской заставы. В 1890 году там заработала первая мартеновская печь. В советские годы здесь плавился качественный металл для всей страны. Но вот каким боком он был нужен столице?! При том, что производства размещены едва ли не в центральной части города!
Лишь в середине 90-х правительство Москвы приняло программу вывода промышленных производств с территории мегаполиса. Начинали с автобаз, складов, фабрик. Наконец добрались до «тяжёлой артиллерии» — заводов-гигантов. В 2011 производство на металлургическом заводе было прекращено, а следом был организован международный конкурс на архитектурно-градостроительную концепцию его территории. По его итогам объявлено: реорганизовать промзону в город-сад будет компания «Донстрой». И это место будет носить вполне символичное и громкое имя «СИМВОЛ».
Достоинства будущего жилого квартала видны сразу. Прежде всего, это расположение. Лефортово вообще удобно с точки зрения транспортной доступности. Здесь есть своя станция метро «Авиамоторная» и соседние «Площадь Ильича», «Римская», «Курская», «Бауманская» и «Электрозаводская», развита сеть общественного транспорта и доступно несколько железнодорожных платформ. В 2017 году ожидается открытие ещё одной станции метрополитена — «Лефортово», которая будет относиться к Третьему пересадочному контуру.
Район удобен и с точки зрения автомобилистов: есть выезд на ТТК и на шоссе Энтузиастов. Однако шоссе практически всегда стоит, оно одно из самых загруженных в городе. Ситуацию обещает разрешить реконструкция, которая уже ведётся: проезжая часть дороги будет расширена до восьми полос, появятся дублёры и заездные карманы для общественного транспорта.
Новый квартал «СИМВОЛ» раскинется на 60 га и будет ограничен Золоторожским Валом, шоссе Энтузиастов и заводским проездом. Строительство обещает быть весьма масштабное: «Донстрою» предстоит построить 1,5 млн кв. м как жилой, так и коммерческой недвижимости. В планы застройщика входит возведение 857 тыс. жилых кв. м, двух общественно-деловых центров, двух общеобразовательных школ, восьми детских садов, детской и взрослой поликлиник, а также Дома культуры и музыки, различных спортивных сооружений, объектов досуга и сервиса. Кроме строительства квадратных метров всевозможного назначения девелопер совместно с британскими бюро LDA Design и UHA London анонсировал масштабное озеленение: через всю территорию «СИМВОЛА» будет протекать «зелёная река», на организацию которой уйдёт 40 % преобразуемой территории. Одним словом, бывшая промзона преобразится, и некогда депрессивная территория действительно превратится в город-сад.
Перспективы у этого квартала весьма привлекательные. Алёна Дерябина, генеральный директор ЗАО «ДОН-Строй Инвест», убеждена, что эта площадь обладает огромным потенциалом развития: «Богатое историческое прошлое района Лефортово, близость к городу и к реке, природные зоны, культурные достопримечательности — именно эти преимущества будут выходить на первый план. Более того, именно на таких территориях за счёт масштабов и комплексного освоения есть возможность реализовывать принципы создания качественной, дружелюбной и соразмерной человеку городской среды».
Перспективы «СИМВОЛА» высоко оценивают и другие игроки рынка. Мария Литинецкая даёт следующую оценку: «Несмотря на то, что Юго-Восточный округ не считается престижным направлением, концепция микрогорода в рамках Москвы будет наверняка пользоваться активным спросом: близость центра, богатая внутренняя инфраструктура, охраняемая территория и большая парковая зона сегодня в приоритете у жителей мегаполиса. Более того, проект предполагает значительное улучшение транспортной доступности района: будет проведена реорганизация дорожной сети бывшей промзоны, организованы подземные паркинги».
Ирина Доброхотова резюмирует, что спрос на жилье в этом квартале будет: сейчас новые проекты вблизи от центра столицы появляются нечасто.
Трудно быть первым
Стоит отметить, что ЖК «СИМВОЛ» повлияет на всё Лефортово, так как хоть весь район и занимает 915 га, 40 % из этой площадки как раз приходится на бывший металлургический завод.
В настоящий момент жилой фонд, в основной своей массе, старый. По оценкам «Метриум Групп», в Лефортове преобладают типовые дома 1960-1990-х годов постройки, также встречается много кирпичных зданий довоенного времени. Если говорить про объём предложений вторичного рынка, то это приблизительно 430 квартир, 40 % из них представлено в кирпичных домах, 32 % в панельных, оставшаяся часть приходится на «сталинки», кирпично-монолитные и монолитные дома. На первичном рынке района, по данным «Азбуки Жилья», в продаже находятся всего два проекта. Средневзвешенная цена лефортовского квадратного метра составляет 191,7 тыс. руб. Инфраструктурный вопрос здесь решён достаточно хорошо, так как это старый и обжитой район Москвы. На данный момент в Лефортове функционирует 19 школ, 19 ДДУ, 6 ВУЗов, 5 поликлиник, 2 больницы и стадион.
Вместе с тем, как отмечает Софья Лебедева, в целом пока от района Лефортово впечатление вполне унылое, так как половину занимают заброшенные предприятия, промзоны и склады. До момента реновации остальных участков промзон будет негативное влияние на экологию, так как грунт загрязнен различными химическими веществами. Если говорить про окружение данной промзоны, то впечатление тоже не самое лучшее, потому что с восточной стороны находится промзона «Соколиная гора», с юго-восточной промзона «Карачарово». Они также предназначены под реновацию, но проекты опять-таки растянуты во времени.
«При этом есть территории, которые не предназначаются под дальнейшую реновацию, – отмечает эксперт. – Например, часть занимает Московский завод по модернизации и строительству вагонов им. Войтовича, который в 2013 году был продан Московскому метрополитену для размещения электродепо "Нижегородское" Третьего пересадочного контура. Действующим предприятием остаётся группа компаний "Москабельмет". Рядом находится железнодорожная станция Москва-Товарная-Курская. Сейчас «Донстрой» застроит только часть промзоны завода «Серп и молот», а уже через 8-10 лет очередь дойдёт до остальных участков».
Гораздо чаще успешными становятся те проекты, которые относятся к комплексной застройке территории, когда под реновацию попадает вся промзона целиком. Кроме жилья на данных территориях возводятся необходимые социальные объекты, а инфраструктура отвечает всем современным требованиям и потребностям будущих жильцов. Эксперты сходятся во мнении, что смелость компании-застройщика в прямом и переносном смысле «города берёт». И в качестве положительного примера приводят «Сердце Столицы».
Да, трудно быть «якорным» застройщиком, который задаст тон окружающей территории. Но по уверенности руководства компании «Донстрой» и её партнёров своих силах можно надеяться, что проект «СИМВОЛ», безусловно, станет успешным и показательным.
