Ритейл на первых этажах
Близко и выгодно
Специально запланированные торговые помещения на первых этажах можно считать одной из примет времени и cимволом развития городской среды. Если еще в большинстве проектов 10- и уж тем более 20-летней давности " коммерция" появлялась не всегда и не везде, а иногда и вовсе «по требованию» — коммерсанты выкупали квартиры на первых этажах, выводили из жилого фонда в нежилой и переоборудовали их под минимагазины, аптеки, кофейни и другие полезные жителям ритейлточки, то сегодня новые ЖК обязательно дополняются коммерческими помещениями. Насколько это разумно и выгодно разбиралась редакция SCR.
Сколько нужно ритейла?
«В современных ЖК Москвы торгово-сервисная инфраструктура выглядит значительно лучше, чем в большинстве старых » спальников" — логичнее, красивее и свежее по составу арендаторов«, — хвалит реалии сегодняшнего дня управляющий партнер RETEX Полина Жилкина. И все же у сегмента есть и свои особенности, и проблемы роста.
Первый логично возникающий вопрос: сколько нужно помещений на жилой проект и как это определить? Заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG Татьяна Ващенко напоминает, что «количество коммерции в проекте жилого комплекса — это не прихоть девелопера, а требования государственных органов. При комплексном освоении территории именно город устанавливает выход тех или иных площадей, регулирует процент коммерции». При этом, говорит эксперт, требования города не всегда отвечают потребностям рынка, и не факт, что будущие коммерческие площади сразу после реализации будут востребованы в заложенном объеме. При этом под коммерческими помещениями в RRG понимают не только ритейл, но и офисы, количество которых в проектах растет с каждым годом, так как власти заинтересованы в создании новых рабочих мест. По данным консалтинговой компании, в жилых проектах доля коммерции к площади квартир колеблется от 2% до 20% (очень редко до 30%). В среднем по Москве сейчас показатель в новых проектах 5-7%. В ЖК «Зиларт», например, проектом предусмотрено 29% коммерции, хотя на текущий момент по введенным корпусам эта доля составляет около 18%. То есть, основной объем коммерческих помещений запланирован на более поздние стадии развития проекта. Другой пример — ЖК «Сердце Столицы», где, по данным Татьяны Ващенко, ситуация противоположная — там на первую очередь пришелся основной объем, а в последующих корпусах доля коммерции сильно снизилась.
Чтобы закрыть внутренний спрос жителей района, объем коммерции составляет порядка 7%. Условно говоря, при строительстве 100 тыс. кв. м жилья, можно спокойно запланировать 7 тыс. кв. м стрит-ритейла и быть уверенным, что эти площади будут востребованы жителями ЖК (внутренний спрос). В каждом районе необходимы продукты питания и товары первой необходимости, аптеки и медицинские услуги, салоны красоты, товары для животных, спортивные секции и детские развивающие центры.
Коммерческий директор GloraX Егор Федоров, основываясь на опыте проектов компании, говорит об оптимальном для комфортного проживания объеме коммерческих площадей, расположенных на первых этажах в 8-10% от площади объекта. Объем коммерческих помещений, по его словам, определяется масштабами проекта и особенностями особенностями локации. Например, продолжает эксперт, он будет отличаться для камерного проекта с апартаментами или семейного ЖК на 10 тыс. квартир. То же самое касается нового комплекса «в поле» или в районе со сформировавшейся инфраструктурой. В каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход и оценка целесообразности. «После анализа всех факторов GloraX формирует техническое задание на разработку, после чего мы получаем возможный коэффициент коммерческих площадей в отдельно взятом проекте», — делится опытом Егор Федоров.
Есть разница в объеме коммерческих площадей в зависимости от очереди проекта. " Если проект строится в достаточно плотно населенном жилом районе с существующим трафиком и инфраструктурой, то процент коммерции мы закладываем на уровне 8-10%. Если проект, особенно его первые очереди, строятся в «поле», то процент коммерции будет составлять не более 5%, т.к. эта инфраструктура будет рассчитана только на жителей проекта с ростом до примерно 7% в последующих очередях«, — отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости группы «Самолет» Светлана Орлова.
Руководитель департамента продаж Донстрой Анна Коробкова добавляет деталей: «Объем и формат коммерческого наполнения жилых комплексов напрямую зависят от инфраструктуры района в шаговой доступности. Оптимальный объем коммерческих объектов для крупных проектов комплексного освоения территорий, как «Символ», «Остров», «Событие» — около 7%», — говорит представитель девелопера. «Когда доля коммерции выше, 20-30%, то внутреннего спроса уже явно недостаточно, — объясняет Татьяна Ващенко. Чтобы эти объемы были востребованы, необходим либо внешний спрос — к примеру, если речь идет о ЖК возле метро или в центре деловой активности, а также если на прилегающих территориях существует дефицит качественных площадей». В RRG отмечают и другой вариант — избыточное предложение может быть реализовано через форматы, смежные с торговлей. «Мы видим, что растет спрос на лайт-индастриал, в которых можно совместить производство, склад и офис, на дарксторы для быстрой доставки онлайн-заказов продуктов («Самокат», » Вкусвилл«), а также дарккитчены — производство готовой еды на доставку («Кухня на районе», «Много лосося» и т.д.). Также растет спрос на спорт и заботу о своем здоровье — в жилых районах стремительно развиваются фитнес и спортивные активности самых разных форматов, а также клиники, включая эстетическую и альтернативную медицину — центры остеопатии, традиционная китайская медицина и т. д.«, — говорит Татьяна Ващенко.
Если же проект расположен не близко к имеющейся инфраструктуре вне проекта, наличие коммерческой и сервисной инфраструктуры — очень важное условие для покупателей квартир. Управляющий партнер и коммерческий директор TimeDevelopment, девелопер ЖК «Новая Щербинка» Юрий Раловец рассказывает, что ЖК строится не в пешей доступности от инфраструктуры города Щербинки, и девелопер хотел бы привлечь в качестве арендаторов коммерческих площадей крупные сетевые компании, но опасается, что якорям может не хватить потребительского трафика: в «Новой Щербинке» планируется не так много жителей, для жизни это хорошо, а для торговли плохо. «В нашем ЖК коммерческие площади запроектированы в третьей очереди, предполагается торговая улица и свой ТЦ. Порядка 20% площадей уйдут под сервисную инфраструктуру: медицинские центры, салоны красоты, химчистки и пр., остальное — продуктовые магазины, кулинарии, кафе и др. Первые пару лет актуальными будут в хозяйственно-бытовые и мебельные магазины. Через какое-то время они съезжают. На их место приходят небольшие локальные студии йоги, детские центры, бары и др.», — рассказывает Юрий Раловец. Руководитель коммерческого отдела управляющей компании MALLTEAM, ГК «Страна Девелопмент» Владимир Пелевин отмечает рост числа арендаторов с готовой едой — люди приучаются меньше времени тратить на приготовление дома. «Также, — говорит Владимир Пелевин, — есть рост среди пунктов выдачи товара, сейчас уже почти в каждом доме есть подобный оператор. Чтобы получить точную картину, в «Стране Девелопмент» проводят анализ территории рядом с ЖК, чего не хватает в близлежащих микрорайонах, проводят опросы среди жителей, что им нужно, что бы хотели видеть — вплоть до конкретных арендаторов.
В комплексах более высокого класса, по словам Анны Коробковой, «есть также крупные форматы коммерческих помещений, которые обязательны для имиджа жилых комплексов. Например, большой сетевой супермаркет или фитнес-центр с бассейном».
По словам управляющего партнера консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, наблюдается тенденция в сторону увеличения инфраструктуры, она становится важной частью ЖК как продукта.
Тенденция усилилась в постпандемию в связи с удаленным режимом работы, заботой о своем здоровье и времени — все больше людей хотят видеть максимум услуг и удобств для себя в пешей, «тапочной» доступности. И чем выше класс жилья, тем больший процент коммерции способен поглотить внутренний спрос. «С увеличением уровня дохода люди чаще ходят в рестораны, занимаются дополнительным образованием детей, чаще посещают фитнес и салоны детей, чаще посещают фитнес и салоны красоты. Хотя исторически считалось, что личный водитель отвезет в дорогой ресторан, а свое кафе не нужно. Выяснилось, что нужно. Да и объекты «добрососедства и камерности», доступ в которые есть только у резидентов, также добавляет премиальности проекту», — считает Денис Колокольников.
В проектах высокого уровня важно и расположение стритритейла. «В своих проектах мы не только стараемся обеспечить комплекс помещениями под коммерческие цели, но и заранее продумываем комфортные и эстетичные променады с ритейлом, где жители смогут с удовольствием прогуливаться, делая покупки, или обедать в любимых кафе, — рассказывает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. — Так, в квартале EVER будет благоустроена европейская европейская пешеходная улочка с летними верандами кафе, булочными и магазинчиками, а также появится бульвар с зоной ритейла. А в Квартале на набережной NOW уже открылись аптека, кофейня, несколько барбершопов, в ближайшее время состоится открытие сетевого супермаркета, а к лету на набережной появятся кафе и рестораны с видом на Москву-реку».
Размер имеет значение
Но бассейны в «обычных» ЖК не слишком распространены. Самым востребованным форматом остаются наиболее бюджетные 50-100 кв. м. — арендаторы стремятся оптимизировать площади. «Появилась также новая категория интересантов — компании-стартапы, которые рассматривают еще меньший метраж», — отмечает Анна Коробкова. Более того, по словам Полины Жилкиной, есть и дефицит определенного вида площадей. Среди дефицитных — качественные ресторанные сетевые бренды, магазины детских товаров, магазины товаров для спорта. «Какие-то профили арендаторов не очень вписываются в стритовые форматы из-за избыточной площади — на первых этажах зданий практически не бывает крупных помещений с удобной конфигурацией (форма помещения, высота потолков, шаг колонн), подходящих под фитнес-центр, развлекательный центр или крупный супермаркет», — сетует Полина Жилкина. Заместитель генерального директора компании «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческими объектами ГК «Гранель», Татьяна Козлова наиболее популярными площадями для предприятий торговли и услуг считает помещения площадью от 30 до 50 кв. м, для спортивных студий — около 150 кв. м, для супермаркетов — 400-600 кв. м. Фитнес-сетям интересны помещения от 1500 до 2200 кв. м в зависимости от проекта — с бассейном или без.
Особым спросом, как отмечает Татьяна Козлова, в проектах комфорт-класса пользуются площади 5-20 кв. м с отделкой и возможностью объединения. «Например, в ЖК «Москвичка», которым компания управляет, мы объединили несколько помещений, сделали ремонт, продумали планировки, что в итоге позволило нам заселить арендаторами ранее пустующие помещения. С крупными операторами, в частности супермаркетами, фитнесцентрами, медицинскими клиниками, компания начинает вести переговоры еще на этапе проектирования коммерческих площадей. В итоге совместными усилиями мы получаем продукт, который максимально подходит нашим партнерам, что обеспечивает долговременное сотрудничество», — говорит Татьяна Козлова.
Продавать или управлять?
Построить помещения мало — их нужно реализовать. Здесь существуют две стратегии, и у каждой есть плюсы и минусы.
Оставлять помещения в управлении собственной УК или продавать. Но и тут есть нюансы.
«Самая популярная стратегия — это продажа коммерческих помещений по отдельности частным инвесторам на этапе строительства. Чаще всего их выводят на продажу позже квартир, принцип реализации такой же — экспонируется не сразу весь объем, а частями, от менее ликвидных к наиболее ликвидным. Это позволяет продать лучшие помещения по более высокой стоимости, а также дает больше времени на поиск целевого инвестора/арендатора», — рассказывает Татьяна Ващенко. Стратегию объясняет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов: «Мы девелоперская компания, поэтому заинтересованы в том, чтобы капитал как можно быстрее и чаще совершал свой оборот». При этом если инвесторы испытывают сложности с привлечением арендаторов и тем, чтобы сразу после покупки помещения получать арендный поток, Glincom запустил новый продукт — при продаже лота инвестору с ним заключается договор, и компания сама выступает арендатором, а также гарантирует, что в течение года покупатель будет получать стабильный арендный поток. За это время инвестор может найти другого арендатора и сдать помещение в аренду.
Такой же подход и у компании GloraX: на сегодняшний день все коммерческие площади на первых этажах продаются. Однако в компании рассматривают вариант оставлять помещения под своим управлением, чтобы сформировать оптимальный набор арендаторов с разными сервисами и услугами, что повысит уровень комфорта проживания в ЖК от GloraX. Приоритет отдается социально значимыми объектам: супермаркетам, фитнес-центрам, коворкингам, медицинским клиникам, ресторанам. «Такой подход позволяет закрыть потребности жителей по всем бытовым вопросам, не покидая территорию комплекса, повысить качество жизни и, как следствие, привлечь больше клиентов», — считает Егор Федоров.
Выбрал стратегию продажи объектов стритритейла и «Донстрой». В компании также оказывают услуги брокерриджа собственникам коммерческих помещений. " Управляющая компания регулярно проводит различные опросы среди резидентов, какие профили предприятий им интересны и необходимы. Информацию мы сообщаем владельцам коммерческих помещений и используем при поиске арендаторов. Мы также создали telegram-канал по коммерции от «Донстрой», в т. ч. чтобы у собственников торговых помещений была обратная связь от жителей«, — говорит Анна Коробкова.
Основная часть коммерческих помещений продается и в проектах компании «Самолет». Продажа осуществляется в основном до ввода в эксплуатацию по договору долевого участия. Реализация помещений начинается примерно за 8-12 месяцев до получения РВЭ: чтобы клиент мог посетить проект, оценить месторасположение объекта и посмотреть выбранное помещение.
В аренду же, как рассказывает Светлана Орлова, сдаются помещения под социальные функции: детские центры, творческие и развивающие студии, соседские центры, спортивные секции и фитнес-студии. «Делаем это для того, чтобы инфраструктура в ЖК была максимально полноценной. Возможно, что данный подход в ближайшее время будет корректироваться», — говорит Светлана Орлова.
Недостатком этого подхода является то, что в большинстве проектов формирование tenant mix происходит без непосредственного участия застройщика. «То есть, застройщик закладывает определенные характеристики для помещений, но после продажи в частные руки уже не может повлиять на то, какой арендатор в нем появится. Это приводит к тому, что концепция формируется рыночным путем в течение нескольких лет после заселения комплекса, а в первые 2-3 года жители наблюдают преобладание одних функций и недостаток других. Поэтому сейчас застройщики начинают приходить к тому, чтобы самостоятельно влиять на tenant mix», — говорит Татьяна Ващенко.
Второй подход — полностью оставлять помещения в собственности и сдавать из в аренду самостоятельно — тоже имеет своих поклонников.
Стратегия — брать на себя комплексное управление коммерческой инфраструктурой комплексов, сохраняя в собственности нежилые помещения, показывает свою эффективность, считает Татьяна Козлова. Увеличивается рыночная стоимость самих помещений. Стратегия позволяет формировать активы, приносящие стабильный доход и в кризисные времена. Собственник компании IQ Estate Юнна Эрвиц (комплекс апартаментов D’oroMille) планирует оставить коммерческие помещения в собственном управлении, чтобы гарантировать покупателям апартаментов заявленный набор операторов. Здесь тоже не без недостатков, о которых говорит Татьяна Ващенко: «С точки зрения доходности для инвесторов, мы видим снижение средней доходности, так как стоимость помещений растет вслед за возросшей себестоимостью и стоимостью квартир, а вот ставки аренды не демонстрируют такой рост в силу растущей конкуренции и стагнации доходов населения».
Доходность арендного бизнеса в стритритейле находится на уровне 9-11% годовых, при этом порог входа в Москве составляет 40-50 млн рублей, а на этапе строительства в удаленных от центра районах можно найти даже варианты до 20 млн рублей.
Glincom запустил новый продукт — при продаже лота инвестору с ним заключается договор, и компания сама выступает арендатором в случае, если инвесторы испытывают сложности с привлечением арендаторов.
Основную массу покупок в «Черную пятницу» и последовавщие за ней выходные американцы делали в интернете. Онлайнпродвжи в эти дни выросли до 9 млрд долларов, и этот показатель на два пункта больше прошлогоднего
