Обратный выкуп недвижимости – новое жилье или выгодные проценты - gdeetotdom.ru
Куда вложить средства? Для многих людей, у которых на руках есть определённая сумма, но нет опыта инвестиционных сделок, это непростой вопрос. Большинство представителей среднего класса выбирают консервативные пути сохранения капитала: открывают депозитные счета или покупают квартиры. При этом осторожные частные инвесторы нередко проходят мимо самого выгодного заработка в сфере недвижимости – покупки новостройки на ранней стадии строительства с целью перепродажи. Квартиры в строящихся домах дорожают с каждым годом. Доход от такой инвестиции может составить 15% годовых. Однако опасность прогадать тоже есть: застройщик может затянуть сроки сдачи объекта, а кризис в экономике - привести к падению цен на квадратные метры. Однако на рынке недвижимости есть механизм, который позволяет эффективно страховать такие риски: схема buy-back или «обратный выкуп». Застройщик гарантирует клиенту возможность вернуть квартиру через несколько лет и получить свои деньги с учётом набежавших процентов.
Механизм обратного выкупа – западное ноу-хау на российском рынке недвижимости
Для России «обратный выкуп» - диковинная схема. Пока её взял на вооружение лишь один застройщик – компания «Дон-Строй». Отечественный пионер buy-back сразу привлек к себе внимание экспертов рынка и покупателей, однако сам по себе этот механизм не нов. Он активно используется за рубежом для привлечения средств на первичном рынке недвижимости. Суть услуги в том, что девелопер берёт на себя дополнительные обязательства перед инвестором. Он обещает клиенту выкупить квартиру обратно после определённого срока, который обычно привязывается к этапам строительства. Схема buy-back исключительно добровольная для покупателя: он не обязан продавать квартиру застройщику, если решит, что выгоднее распорядиться недвижимостью самостоятельно. Однако, если что-то на рынке пойдёт не так, благодаря обратному выкупу частный инвестор гарантированно вернёт свои деньги. При этом по стандартной мировой практике покупатель получает не только изначальную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости жилья.
Предложение застройщика «Дон-Строй» можно рассматривать как тестовую «обкатку» buy-back в России. Программа запущена на одном из объектов компании – в московском ЖК «Сердце Столицы». Девелопер предлагает клиентам возможность гарантированного выкупа квартиры спустя три года по первоначальной цене плюс 13%. Стартовая стоимость недвижимости в комплексе – 6 млн рублей. По оценкам экспертов, на стадии сдачи новостройки квартиры подорожают до 8-9 млн рублей. Поэтому вложение изначально сулит покупателям выгоду. Но если по каким-то причинам расчёты не оправдаются, частный инвестор гарантированно вернёт 6 млн 800 тысяч рублей. Схема обратного выкупа и обещанный процент будут зафиксированы на первоначальной стадии заключения сделки.
Важно понимать, что обратный выкуп – это опция, которая актуальна именно для первичного рынка жилья, где по мере строительства здания стоимость квадратного метра растёт как на дрожжах. Ликвидные квартиры на вторичке также с годами прибавляют в цене, однако далеко не так стремительно, как новостройки.
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Риски обратного выкупа при покупке новостройки – доверие, а не доверчивость
Все прекрасно помнят, где бывает бесплатный сыр. Как и любое инвестиционное решение, покупка квартиры на условиях обратного выкупа требует осмотрительности. На основе опыта западных коллег эксперты рынка недвижимости советуют покупателям не терять головы и осторожно взвешивать плюсы и минусы сделки. Пока для российской первички эти рекомендации носят скорее теоретический характер, однако есть шанс, что в обозримом будущем они станут более актуальны. Кроме того, уже сейчас широчайший выбор предложений buy-back представлен на рынке зарубежной недвижимости.
Вот главные меры предосторожности в инвестициях с «обратной» подстраховкой:
- Избегайте «пирамид», которые сулят сверхприбыль
Не стоит верить слишком заманчивым предложениям. Если застройщик обещает выкупить квартиру с 50% надбавкой к первоначальной цене, велик шанс связаться с мошенниками. Реальная экономически обоснованная цифра дополнительной выплаты, которую может позволить себе добросовестный девелопер, колеблется в пределах 5-15% от суммы сделки. Компания, которая изначально обещает золотые горы, может затем ловко уйти от обязательств, опираясь на лазейки в договоре с инвестором, или просто обанкротиться.
- Не покупайте неликвидные объекты «по акции»
В идеале схема обратного выкупа необходима честному застройщику для того, чтобы привлечь дополнительные средства на развитие проекта и укрепить имидж компании. Однако любой девелопер, прежде всего, преследует финансовую выгоду, поэтому за привлекательным предложением гарантированного заработка на недвижимости может скрываться мыльный пузырь. Не секрет, что львиная доля заманчивых акций от застройщиков преследует одну цель – избавиться от неликвидных квадратных метров: квартир на первом этаже, жилья с плохим видом из окна или неудобной планировкой. Таким образом, купившись на показную порядочность строительной компании и якобы гарантированную безопасность своих средств, инвестор рискует получить на выходе квартиру, которую невозможно будет выгодно продать третьим лицам. Фактически, он станет дешевым кредитором для застройщика: вернёт свои деньги, но не получит никакой выгоды от простоя капитала в течение нескольких лет.
- Сначала проверяйте, а потом доверяйте застройщику
Схема buy-back – инструмент для китов рынка недвижимости. Это механизм, который могут позволить себе застройщики, которые твёрдо стоят на ногах и уверены в том, что их проект не станет долгостроем. Подобная акция – убедительное подтверждение уже сложившейся репутации компании, которую, однако, стоит проверить с двойной тщательностью. Если щедрыми предложениями разбрасываются никому не известные девелоперы, есть основания искать подвох. Теоретически, отношения между застройщиком и инвестором скрепляются договором, но тысячи примеров обманутых дольщиков свидетельствуют: обязательства на бумаге не гарантируют защиту от банкротства. Если строительство будет заморожено, схема обратного выкупа будет слабым подспорьем покупателю. Он войдёт в реестр кредиторов застройщика-банкрота на общих основаниях.
Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости
Схема обратного выкупа - достаточно распространённый механизм на западе, причём он существует не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг: эмитент выкупает собственные акции для укрепления финансового положения компании. В России также начинает приживаться корпоративный buy-back, и есть основания ждать развития нового тренда продаж первичного жилья.
В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие – удержаться на плаву.
По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
