Недвижимость. Нестандартное решение - РБК daily

24.05.2012 Ирина Богатырева

В надежде привлечь покупателя девелоперы дорогой недвижимости стараются предложить нечто особенное - апартаменты с террасами, каминами, многоуровные квартиры, не стилизованные лофты и классические пентхаусы. Ценители, готовые серьезно переплачивать за архитектурные изыски, находятся. Однако они должны быть готовы к тому, что впоследствии продать нестандартное жилище довольно непросто.

Два этажа одной квартиры
В жилых комплексах, построенных в последние годы, двухуровневые квартиры «этажерки» имеются в «Необыденном доме» (1-й Обыденский пер., 5), доме 22 на улице Архитектора Власова, жилых комплексах «Ближние дачи» (Староволынская ул., 11), «Три тополя» (1-й Тружеников пер., 10), «Палаты Муравьевых» (1-й Зачатьевский пер., 10), а также на первых этажах комплексов «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». В доме по адресу Гранатный, 6, продается двухуровневый пентхаус площадью 687 кв. м с 200-метровой террасой. Его цена, как сообщила Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank, 26,8 млн долл.

В новом комплексе, входящем в состав «Миниполиса Радужный», который в июне выводит на рынок компания «Сити-XXI век», на первых этажах будут предлагаться двухуровневые квартиры площадью 63-87 кв. м с антресольным уровнем и отдельным входом. «Вход предусмотрен как из общедомовой галереи, так и через общий для двух соседних квартир тамбур. На нижнем уровне располагаются кухня, гостевая, гардеробная зона, на верхнем - спальные комнаты. На каждом уровне спроектированы санузлы», говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити-XXI век».

В жилом комплексе премиум-класса Knightbridge Private Park такие квартиры, помимо отдельного входа, будут иметь собственный обособленный участок, выходящий на внутреннюю территорию комплекса с парком. Этот формат, средний между квартирой и таунхаусом, девелопер назвал «дуплексом». «Он предназначен для особых покупателей, рассказал Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». С одной стороны, это люди, которые не имеют загородного дома и хотят совместить при покупке такой квартиры все его преимущества с привилегиями проживания в центре Москвы. С другой наоборот, уже имеющие загородную недвижимость и привыкшие к определенному образу жизни, с которым не хотят расставаться при покупке квартиры в центре».

В среднем, сообщил Тимур Сухарев, таунхаусы и дуплексы в черте города стоят от 6 до 11 млн долл., что вполне сопоставимо с их стоимостью в Нью-Йорке и Лондоне. В Knightbridge Private Park площадь дуплексов колеблется от 300 до 636,2 кв. м при стоимости квадратного метра от 27 тыс. долл.

С выходом на свежий воздух
Квартиры с террасами другое интересное явление. В большом количестве они представлены в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал». Это связано со стилистикой проекта, отсылающей к итальянским прототипам. Площадь террас от 20 до 60 кв. м. Михаил Филиппов, главный архитектор проекта, рассказывает: «В наклонных контрфорсах мы расположили воздуховоды, вытяжки и системы дымоудаления. Таких террас нет вообще нигде, это наше изобретение. Дополнительный комфорт обеспечивается тем, что с верхней террасы невозможно увидеть то, что происходит на нижней, благодаря наклонным крышам, а с улицы благодаря ограждениям. Таким образом, частная жизнь владельцев террасы полностью защищена от посторонних глаз».

Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED, добавляет, что у покупателей появилась возможность использовать террасы как продолжение квартиры. «Этот продукт очень перспективен и, безусловно, пользуется спросом, говорит она. У нас были клиенты с большими бюджетами, которые выбирали именно квартиры с террасами, впечатленные открывающимися перспективами летнего отдыха под солнцем и собственного сада в центре Москвы». По словам Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, квартира с террасой в «Итальянском квартале», расположенная на 17 этаже, площадью 167 кв. м стоит 2,95 млн долл. (это 17,5 тыс. долл. за квадратный метр).

На высоких этажах в KnightBridge Private Park также есть квартиры площадью от 180 до 350 кв. м с террасами, с которых открываются прекрасные виды.
Отдельные предложения встречаются на вторичном рынке. Например, в районе Остоженки в Сеченовском пер., 2, предлагается квартира 206 кв. м с тремя спальнями, она имеет две террасы и два балкона.

Домик для Карлсона
Высшее воплощение квартир с террасами пентхаусы, покупателей которых риэлторы между собой именуют «карлсонами». Там размер открытой площадки может быть просто гигантским. Впрочем, часто пентхаусами у нас называют и обычные квартиры с панорамным остеклением на последних этажах, в то время как классический пентхаус должен иметь выход на крышу. В современных домах для них иногда предусматривается отдельный лифт, ведущий из отдельного паркинга, либо в общем лифте для «карлсона» предусматривается специальный ключ-код.
В качестве примера классического пентхауса можно привести The Residence, расположенный на вершине «Дома на Мосфильмовской». Это одна из самых роскошных квартир в Москве, двухэтажный особняк площадью 2 тыс. кв. м с пятиметровыми потолками и персональным лифтом. С высоты открывается вид на весь центр города, МГУ и Поклонную гору.

Пентхаусы площадью от 260 до 620 кв. м и с высотой потолков более 3 м имеются в ЖК Dominion, который «Интеко» возводит рядом с метро «Университет». Там есть зимние сады и выходы на эксплуатируемую кровлю. Настоящие пентхаусы с лучшими видовыми характеристиками предусмотрены в жилом комплексе Barkli Virgin House, где они имеют площадь 324 кв. м. Шикарный объект находится по адресу Остоженка, 11. Его площадь вместе с террасой составляет 1300 кв. м (размер самих апартаментов - 600 кв. м). В KnightBridge Private Park, по словам Тимура Сухарева, площадь пентхаусов от 300 до 500 м, а цена от 35 тыс. долл. за квадратный метр.

На поверхности кровли можно воплотить множество идей. Например, разработанный для The Residence дизайн-проект предусматривает, что 300-метровая крыша может стать площадкой для вечеринок под открытым небом или уютной территорией отдыха с собственным мини-парком. Периметр крыши, со встроенным 20-метровым бассейном, представляет собой крытую галерею, что позволит пользоваться ею круглогодично. А в пентхаусе «Цезарь» в ЖК «Алые Паруса», как рассказали в компании «Дон-Строй», владелец раздумывал об устройстве на террасе гольф-поля и зимнего катка для детей.

У камелька
Такая диковинка, как дровяной камин, сохранилась в реконструированных домах дореволюционной постройки: в доме архитектора Кекушева по адресу Пречистенка, 28, бывших доходных домах графа Шереметьева (Романов пер., 3) и страхового общества «Россия» архитектора Проскурина на Сретенском бульваре. Во многих других зданиях, как дореволюционной, так и раннесоветской эпохи, каминные выходы были наглухо замурованы; но теоретически при реконструкции их можно прочистить.

В современных проектах камин как люксовая опция предусмотрен, например, в ЖК «Агаларов Хаус», в клубных домах 6 и 8 в Гранатном переулке, в ЖК «Патриарх», KnightBridge Private, на верхних этажах «Чемпион-парка». Четыре такие квартиры есть в «Доме на Трехгорном валу», а в ЖК «11 Станиславского», «Шоколад», «Тверская Плаза», на Нежинской ул., 8, дымоходы спроектированы во всех апартаментах хозяин волен пользоваться камином либо заложить свой выход.

Оксана Дивеева сообщила, что в ЖК «Монолит» по адресу ул. Косыгина, 19, квартиры с каминами стоят 28-41 тыс. долл. за квадратный метр. Очень часто эту фишку предусматривают в пентхаусах, как это сделано в «Итальянском квартале» и в 7-м Ростовском переулке, 23. В нем пентхаус 505 кв. м с камином стоит, по данным Елены Юргеневой, 12 млн долл.

«Заводская» квартира
Классический лофт это помещение в реконструированном производственном здании. «Настоящие, а не стилизованные лофты достаточно редкое предложение на рынке элитной недвижимости. Такие апартаменты (без отделки) можно приобрести в жилом комплексе «Даниловская мануфактура», говорит Елена Юргенева. Площадь их в среднем составляет 100 кв. м, а высота потолков достигает 5 м». Цена этой недвижимости, по данным Blackwood, составляет 8,5 тыс. долл. за квадратный метр.

Успешно выступив на рынке с «Даниловской мануфактурой», компания KR Properties продолжила проектирование лофт-апартаментов в Manhattan Нouse, «Николаевском доме», Clerkenwell House и «Кадашевских палатах» в рамках редевелопмента административных и бывших заводских зданий. Сейчас их стоимость за квадратный метр, как сообщила Оксана Дивеева, составляет соответственно: 8,410 тыс. долл., 8,64810,5 тыс., 1013 тыс. и 1217 тыс. долл. «Отличительной особенностью московских лофт-апартаментов от классических лофтов являются небольшие площади от 30 кв. м, говорит эксперт. Они пользуются высоким спросом благодаря выгодному расположению, высокому качеству комплексов, наличию дополнительных опций, таких как отделка, антресоли, объединение квартир и пр., при относительно невысокой стоимости».

Этот формат «подхватили» и другие девелоперы, реализовавшие проекты: Loft Factory (5,35,7 тыс. долл. за квадратный метр), Loft Garden (4,55 тыс. долл.), The Loft (6,38,5 тыс. долл.) и Soho (5,25,4 тыс. долл. за квадратный метр). Появилось даже новое здание, выполненное в стиле неолофт по проекту известного архитектора Сергея Скуратова ЖК «Арт-хаус». Высота потолков в нем до 10 м позволяет организовать второй этаж и увеличить квартиру со 100 до 170200 кв. м. Стоимость лофт-апартаментов в «Арт-хаусе», по данным Blackwood, начинается от 20 тыс. долл. за квадратный метр.

Дорогие, но желанные
Многоуровневые квартиры имеют достаточно большие площади, и это становится сдерживающим фактором для покупателей. Вот что рассказал Тимур Сухарев о дуплексах в Knightbridge Private Park: «Стоимость таких квартир на 2530% выше обычных, а срок экспозиции длиннее. Однако реализация дуплексов в нашем проекте идет хорошими темпами, несмотря на нулевой цикл строительства». Интересно, что в этом жилом комплексе спроектированы как двухуровневые квартиры, так и квартиры с террасами, каминами, а также пентхаусы. «Мы специально обеспечили наличие в проекте сразу нескольких видов нетрадиционных квартир, чтобы у наших клиентов был выбор», объясняет Тимур Сухарев.

Несмотря на высокие цены, в целом спрос на необычные по формату квартиры, по словам застройщиков, на первичном рынке довольно высок. «У нас был опыт продаж двухуровневых квартир в домах первой очереди «Миниполиса Радужный». Предусмотрев ограниченное количество таких квартир, мы зафиксировали их высокую востребованность», поделился Сергей Лядов.

О террасных квартирах в «Итальянском квартале» Дмитрий Воронков, партнер Contact Real Estate, сказал: «Этот продукт уникален, предложение весьма ограничено, поэтому он стоит дороже, чем обычные квартиры. Но я уверен, что за ним будущее».

В «Интеко» заявили, что видовые квартиры с каминами пока еще редкость для московского рынка жилья бизнес-класса. А потому в ЖК «Чемпион-парк» цена на них выше, чем на другие в этом же комплексе, однако они пользуются повышенным спросом.

За пентхаусы тоже запрашивают дороже, в силу их эксклюзивности. Как отметили в компании «Дон-Строй», стоимость квадратного метра в московском пентхаусе примерно на 30% выше, чем в квартире, расположенной этажом ниже, хотя в отдельных случаях эта разница может достигать и 50%.

Приобретая нетрадиционный продукт, покупатель должен быть готов к тому, что сдать в аренду и тем более продать его будет сложнее. «По объективным причинам квартиры со стандартными планировками более ликвидны на вторичном рынке, чем нестандартные объекты на любителя, резюмирует Елена Юргенева. Если срок экспонирования квартир, рассчитанных на широкого потребителя, на элитном рынке составляет один-два месяца, то необычные квартиры могут задержаться на один-полтора года».