Интервью с Аленой Дерябиной на радио "Серебряный Дождь"
ВЕДУЩИЙ: Доброе утро. Это программа "День города", меня зовут Дарья Гордеева. И, как и обещала, в этом часе у меня в гостях – Генеральный директор ЗАО "Дон-Строй Инвест" Алена Дерябина. И говорить мы будем в первую очередь о том, где сегодня правильно строить в Москве. Хочется вспомнить: вот до Нового года у меня в гостях был главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, с которым мы выяснили – и по его ощущениям, и это подтвердили наши слушатели на смс-портале, что одна из самых болезненных тем сейчас в градостроительстве - это освоение так называемых промзон. То есть, москвичи просто сейчас стонут. Если бы вы видели сколько сообщений - вот когда это освоят, вот когда это освоят. Я знаю, что у вас как раз есть сейчас проект по освоению одной из таких промзон. И сейчас, по-моему, даже конкурс должен вот-вот завершиться или уже завершился.
Алена ДЕРЯБИНА: Точно. Он находится на финальной стадии, и уже на следующей неделе должен завершиться. Мы рассчитываем, что будут представлены работы финалистов, и уважаемое жюри сможет определить лучшие. Хотя не могу сказать, что это могут быть не лучшие работы.
ВЕДУЩИЙ: Ну, лучшие из лучших, что уж делать.
Алена ДЕРЯБИНА: Мы очень рассчитываем, что этот конкурс позволит нам и городу на месте достаточно старой такой зоны под названием "Серп и Молот", на территории 60 гектаров земли получить проект, который будет работать не только на саму территорию, но и позволит качественно изменить городскую среду этого района. Это, пожалуй, основная задача этого конкурса. Вот формат конкурса, чем он для нас привлекателен, что собрать такое количество экспертных мнений мирового масштаба, мнение экологов, транспортников, мнение урбанистов, градостроителей.. Используя опыт, который пройден другими странами по реорганизации таких промышленных зон. Наверное, любой другой формат кроме конкурса не позволит добиться такого результата.
ВЕДУЩИЙ: Ну да, попробуй всех в одно время и в одном месте собери.
Алена ДЕРЯБИНА: Плюс большое количество экспертов, помимо членов жюри, работает над этим конкурсом. И все эксперты, каждый по своей специфике, имеют возможность участвовать в составлении технического задания и в оценке тех работ, которые будут представлены конкурсантами. В итоге, конечно, мы рассчитываем, что получим выжимку креатива, выжимку лучших градостроительных решений мирового уровня. И дальше дело за малым - все это воплотить в жизнь.
ВЕДУЩИЙ: Алена, а скажите, долго по времени этот процесс? Вот сам конкурс? Это обсуждение всех этих проектов. Сколько по времени это обсуждается?
Алена ДЕРЯБИНА: Могу сказать, что формирование технического задания и работа с экспертами по наполнению этого технического задания теми критериями, которые мы хотели бы получить в результате, она заняла, пожалуй, около полутора-двух месяцев. Потом был выбор участников конкурса. Нам было очень приятно, что откликнулись участники более чем из 50-ти стран мира. Всего участников, насколько я помню, было около 250-ти. И это были не просто архитектурные мастерские или компании, которые когда-либо занимались разработкой мастер-планов в каких-то странах, это были консорциумы, которые состояли из европейских, российских, японских компаний. Выбор произошел достаточно быстро - буквально за 2-3 недели мы выбрали финальный состав участников, и два месяца они разрабатывают те предложения, которые..
ВЕДУЩИЙ: То есть, уже конкретно работают на это.. А вот если, например, ориентироваться на 50 стран участников. Вот для вас идеальное жилое пространство какого-то европейского города, как пример можете привести?
Алена ДЕРЯБИНА: Я думаю, что применить к Москве какой-то один образец европейского, пусть даже..
ВЕДУЩИЙ: Ну, вот в сочетаниях. Например, на той же территории завода "Серп и молот". Что вы себе там представляете. Ну что, Швейцария?
Алена ДЕРЯБИНА: Я думаю, что это должен быть микс. Если называть города, в которых большинство людей бывало, это наверное Париж, Берлин и Барселона. Например, в Париже есть потрясающий дух города. Но, наверное, у градостроителей была бы масса вопросов к архитектурным решениям этого города. В Берлине потрясающие архитектурные решения, потрясающая градостроительная политика. Но мне кажется, что там нет такой атмосферы как в Париже. Барселона – это, конечно, концентрированный микс лучших, выдающихся, самых смелых решений и урбанистов, и архитекторов, и градостроителей. Повторить их в Москве невозможно, да и ни к чему. Потому что Москва - это другой город. Но собрать такой микс, безусловно, конкурс дает возможность.
У нас есть один проект, который мы уже реализуем на большой промышленной территории. Это территория порядка 14 гектаров земли, находится она в Северо-Западном округе, Шелепихинская набережная. Проект называется "Сердце Столицы". Так вот, когда мы создавали этот проект и думали над его концепцией, нам очень хотелось, чтобы он содержал в себе частичку идеологии жизни, а не только архитектуру, улично-дорожную сеть, обширную инфраструктурную линейку. Нам очень хотелось бы, чтобы это было место жизни единомышленников - молодых активных людей, которым интересно общаться там же, где они живут. И наша задача - создать для них такие условия. И создать для них такие точки, где они могли бы общаться. Встречаться, знакомиться.
ВЕДУЩИЙ: То есть, по сути, я так понимаю, что это даже не жилищный комплекс, а это, как модно у нас сейчас это называть, культурное пространство.
Алена ДЕРЯБИНА: Абсолютно верно. Это культурное пространство людей-единомышленников, у которых совпадают интересы, которым нравится активный образ жизни – и там есть для этого место. Потому что проблема, которая есть сегодня в нашим мегаполисе, состоит в том, что скорость жизни разгоняется и разгоняется, а времени у нас с вами все меньше и меньше, в том числе и на личную жизнь. Скорость общения тоже увеличивается. Мы все обвешаны гаджетами и девайсами, но при этом все больше чувствуем себя одинокими. И вот этот симптом одиночества в толпе - он с каждым годом нарастает у жителей мегаполиса. Когда вы все большее количество времени вынуждены проводить в дороге, очевидно, что времени на насыщенную какими-то активностями и живым общением жизнь у вас просто не остается. Да и сил не остается.
ВЕДУЩИЙ: Когда 2,5 часа в пробке постоишь после работы.
Алена ДЕРЯБИНА: Нам хотелось создать такую культурную среду, где бы человек мог себе позволить все формы общения и проведения свободного времени, которые он может себе представить.
ВЕДУЩИЙ: Давайте на этом подробнее. Что это? Это какие-то спортивные заведения? Это рестораны? Это музеи? Галереи?
Алена ДЕРЯБИНА: Да, это все будет собрано в одном месте. Как раз про это "Сердце Столицы". Наша задача в том, чтобы человек, приехав домой после работы, не остался сидеть в квартире, на диване перед телевизором. Наша задача, чтобы он вышел из своей квартиры. А для этого у него должны быть места, где ему было бы интересно – здесь же, рядом с местом проживания. Там должен быть круг интересов, где ему интересно общаться вживую. Многие, наверное, скажут, что это некая утопичная идея.
ВЕДУЩИЙ: Ничего подобного. Я Вас сейчас слушаю, и у меня такое ощущение, что это возрождение тех старых дворов, когда все реально дружили домами и все во дворе собирались. Это же отличная история.
Алена ДЕРЯБИНА: И мы хотим эту историю попытаться воплотить в жизнь в нашем проекте. Приложим к этому, безусловно, все усилия. Получится или не получится - мы с вами увидим через несколько лет.
ВЕДУЩИЙ: Я, кстати, нашим слушателям хочу рассказать, что ... вот нам уже слушатель Роман пишет, что ролик Бекмамбетова шикарный. Именно об этом я и хотела сказать. Действительно, потрясающий по своей яркости "Сердце Столицы" Тимур Бекмамбетов снял. Я посмотрела его трижды за последние два дня. Невероятной красоты. Вы можете сейчас в YouTube набрать "Сердце Столицы", и, внимание, вопрос. Для тех, кто посмотрит ролик. Какие животные, звери то бишь, фигурируют в ролике Тимура Бекмамбетова, специально снятом для проекта Донстроя "Сердце Столицы"? Отправляйте свои сообщения нам, и не забывайте подписывать свои телефоны, чтобы мы смогли отправить подарок в случае победы. А подарок непростой - это годовая карта в один из пяти фитнес-клубов Донстрой по выбору победителя. Итак, еще раз - какие животные фигурируют в ролике Тимура Бекмамбетова? Или просто зайдите и посмотрите. Это красота! Как решились на такой смелый шаг вообще?
Алена ДЕРЯБИНА: Причина одна. Нам хотелось построить на этом месте не просто бетонные стены, а, как я уже сказала, создать уникальную атмосферу и комфортную радостную среду для того, чтобы человек хотел там жить, а не приезжал туда переночевать. И вот эту атмосферу и эти эмоции, пусть и в фантазийном формате, нам очень хотелось передать через этот ролик.
ВЕДУЩИЙ: А почему выбор пал именно на Бекмамбетова?
Алена ДЕРЯБИНА: Имя этого режиссера родилось у нас одновременно в нескольких головах вместе с постановкой задачи. И у нас даже не было никаких других вариантов. И могу на сегодня сказать, что если бы Тимур не согласился на эту авантюру, то мы, может быть, даже совсем не стали снимать подобный ролик. С первой нашей встречи с Тимуром стало понятно, что он вдохновился и масштабами, и той идеологией, которую мы закладываем в этот проект. То, что он создал - это та атмосфера, которую мы хотим передать, те фантазии, то комфортное состояние души, которое мы закладываем в наш будущий проект. А уж получилось это или нет - судить тем, кто..
ВЕДУЩИЙ: Это совершенно точно получилось. И я скажу больше, вы открыли какой-то новый формат рекламы, вот именно недвижимости, потому что это всегда такая узкоспециализированная история. И достаточно однотипные рекламные ролики. И то, что получилось у Бекмамбетова - это просто отдельная картина какая-то. Ролик достаточно большой для рекламного, там 4 с лишним минуты. Это фантастика. Это абсолютное расширение границ. Я в диком восторге. И огромное вам спасибо даже за такой подарок. Вопрос по "Сердцу Столицы". У вас же там есть такой нюанс как набережная. Она будет входить в этот комплекс? Там что-то будут придумывать? Может быть, как-то развивать вело- или роликовые дорожки?
Алена ДЕРЯБИНА: Мы для себя, безусловно, рассматриваем именно такой вариант развития проекта. Мы сможем сделать набережную обжитой, удобной. И с точки зрения прогулок, променада, и с точки зрения времяпровождения на набережной, и с точки зрения использования ее как транспортной артерии. Когда откроется станция метро "Шелепиха", расстояние до «Москва-Сити» составит всего одну остановку на метро - это 20 минут, чтобы добраться на метро до работы. А в летний период эти два километра, которые разделяют наш проект и «Москва–Сити», можно будет спокойно проехать на велосипеде или на каком-то самокате. Мы ориентированы на молодых людей, поэтому предполагаем, что им этот формат будет интересен. Мы планируем сделать набережную живой, вовлеченной в жизнь проекта.
ВЕДУЩИЙ: Важно, чтобы это была именно зеленая зона, прогулочная какая-то.. Парк. То, что касается дорожных всяких развязок. Очень же люди у нас бояться пробок. С одной стороны. А с другой стороны, с тем же самым Кузнецовым, когда мы говорили, немаловажно организовывать жизнь людей в том месте, где у них квартиры, так, чтобы им просто не приходилось на машине пилить через весь город. И, собственно, это еще и снизит пробочную загруженность. Вы как-то работаете вместе с городом? Потому что понятно, что дороги не вы должны строить.
Алена ДЕРЯБИНА: Что касается проекта "Сердце Столицы", то транспортная схема этого проекта согласовывается в обязательном порядке с городскими структурами. Она учитывает не только то, что мы планируем реализовать на своем участке, но и то, что планируют реализовать соседи, которые находятся слева, и справа, и через дорогу от нас. И транспортная сеть, которая создается в этом проекте, она на сегодняшний день по расчетам признается достаточной для того, чтобы покрыть все потребности людей, которые там находятся. Но абсолютно верно вы сказали, что наша основная задача - в принципе предложить людям формат жизни, при котором им не нужно будет уезжать за пределы этого района. Размеры нашей площадки позволяют реализовать именно такой формат. Там 14 гектаров земли. На такой площадке есть возможность создать все, что нужно человеку для жизни, буквально в шаговой доступности от его места проживания. Именно поэтому освоение промышленных территорий интересно сегодня девелопменту. Потому что, когда вы реализуете проект точечной застройки, вы всегда вынуждены вписываться в уже существующую среду. Все, что касается социальных объектов - вы все равно учитываете то, что есть в окружении. То, что касается улично-дорожной сети - вы вынуждены вписываться в нее. Промышленная площадка – это чистый лист бумаги, на котором девелопер может создать тот формат улично-дорожной сети, инженерной сети, те или иные активности, чтобы позволить работать этой площадке. Как на потребности людей, которые внутри, так и на город, что очень важно. Чтобы люди, сами москвичи, им интересно было приехать в этот район для того, чтобы провести там время.
ВЕДУЩИЙ: То есть это открытая территория?
Алена ДЕРЯБИНА: Все что касается периметра площадки – весь внешний контур должен в обязательном порядке работать на город. Иначе городу нет смысла развивать эти площадки. Мы просто одно гетто, промышленное, поменяем на другое гетто – спальное.
ВЕДУЩИЙ: То есть, получается, еще и два района соединяете в вашем "Сердце Столицы".
Алена ДЕРЯБИНА: Сегодня промышленные площадки, в том виде, в котором они существуют, как раз разрывают существующие взаимосвязи между жилыми районами. Не только технические, транспортные, но и людские взаимосвязи разрываются. Попробуйте узнать у жителей, которые живут с одной стороны "Серпа и Молота", что происходит на другой стороне этого района. Они этого не знают, потому что они туда никогда не попадают. Наша задача, чтобы этот район раскрылся для города. И чтобы все, что находится по периметру этого участка, работало на город. И чтобы людям было интересно в этот район приехать и провести там время. Занять там чем-то детей, занять себя.
ВЕДУЩИЙ: Наши слушатели спрашивают - на кого ориентирован проект. То есть, кого вы видите своей аудиторией – это раз. Два - я знаю, буквально вчера узнала, что у вас есть такая интересная система, которая называется "обратный выкуп". Вот об этом хотелось бы поподробнее поговорить. Я, честно говоря, никогда до вчерашнего дня об этом не слышала.
Алена ДЕРЯБИНА: С удовольствием расскажу про продукт, который называется "обратный выкуп". На сегодняшний день есть достаточное количество людей, у которых есть небольшие накопления - порядка 6-8 миллиона рублей. И задача этих людей - эти накопления если не приумножить, то хотя бы сохранить. Для игры на бирже эта сумма, во-первых, зачастую недостаточна. Во-вторых, это достаточно сложная процедура, требующая времени и особой профессиональной подготовки. Второй вариант - это драгоценные металлы и валюта. Это тоже достаточно рискованный вариант, потому что, как мы сегодня все видим, рынки валютные и рынки драгметаллов крайне нестабильные. Что будет с ними дальше, не знают даже специалисты, а простому обывателю угадать это тем более тяжело. Традиционным вариантом сохранения сбережений всегда являлась покупка недвижимости. Но мы решили дать возможность нашим покупателям застраховать себя на тот случай, если произойдет спад на рынке недвижимости и цены на нее упадут. Человек в этом случае имеет право прийти к нам, и мы обязаны будем у него выкупить его недвижимость по той цене, которую он заплатил в момент покупки плюс 13,5 процентов. В пересчете на годовые это получается 4,5 процента годовых. Это небольшая доходность, очевидно. Но это один из инструментов, который гарантировано обеспечивает человеку возврат ресурсов, которые он потратил. А во-вторых, это дает ему возможность выбора, что сделать с этой недвижимостью и с этими деньгами. Потому что, как показал кризис 2008-2009 годов, цены на столичную недвижимость восстановились уже к концу 2009 года…
ВЕДУЩИЙ: Причем, надо отметить, вот насколько я помню, когда пик этого кризиса прошел, то цены постепенно-постепенно начали возвращаться на прежний уровень.
Алена ДЕРЯБИНА: Наш анализ показал, что на наших объектах рост цен с 2010 года по сегодняшний день варьировался от 15 до 25 процентов в год. В этом случае у человека всегда возникает выбор. Он может через три года посмотреть на ситуацию и принять для себя решение. Первое – можно оставить эту квартиру себе либо сдавать ее в аренду. Второй вариант – если цены на тот момент подросли, он имеет возможность продать эту квартиру и заработать на росте цен, продать ее на открытом рынке. И третий вариант - если вдруг произошла непредсказуемая ситуация и цены упали, то он может прийти с этой квартирой к нам, и мы будем обязаны выкупить ее. По крайней мере, мы гарантируем человеку не потерю денег. Поскольку мы ориентированы в основном на сегмент молодых людей, молодых пар, у которых небольшой объем инвестиций, то и продукт, который мы для них предлагаем, он тоже лежит примерно в этом же бюджете. У нас самая маленькая квартира на сегодняшний день в "Сердце Столицы" стоит около шести миллионов рублей. Поэтому такая покупка, по нашему мнению, является доступной.
ВЕДУЩИЙ: Сейчас я пытаюсь сообразить. При этом, судя по территории, это километров пять от Кремля где-то примерно.
Алена ДЕРЯБИНА: Чуть больше от Кремля, но это два километра от «Москва-Сити», где в основном работают те люди, на которых мы ориентированы. Мы специально проводили исследование...
ВЕДУЩИЙ: И однушка в спальном районе где-нибудь на юге географии. Я сейчас сравниваю со своей.
Алена ДЕРЯБИНА: Плюс чем этот бюджет хорош. Он дает возможность сделать покупку, используя ипотечные программы, и ежемесячные выплаты составят порядка 45-50 тысяч рублей в месяц. Для семьи с двумя работающими, по нашему мнению, это достаточно подъемная сумма.
ВЕДУЩИЙ: Да, это не убивает, прямо скажем.
Алена ДЕРЯБИНА: Это не загоняет людей в какую-то патовую ситуацию безнадежности.
ВЕДУЩИЙ: При этом вы не снимаете и не платите за воздух, а вкладываете в свою же семью эти деньги. Деньги, что называется, остаются в доме.
Алена ДЕРЯБИНА: Когда мы проводили исследование ВЦИОМ среди людей, работающих в «Москва-Сити», мы выявили наличие спроса у этих людей на продукт, который мы, по сути, под этих людей и создавали. 60 процентов людей, которые работают сегодня в «Москва-Сити», планируют в ближайшие пять лет улучшить свои жилищные условия. Мы спрашивали, какой категории жилье они хотят, какой продукт для них был бы интересен – и как раз ту информацию, которую мы у них собрали, заложили в продуктовую линейку, которую на сегодняшний день хотим реализовать в проекте "Сердце Столицы". А вообще, если говорить о том, как мы работаем с нашей целевой аудиторией, то на протяжении последних трех лет мы ведем исследование среди наших покупателей и тех людей, которым интересен наш продукт, но в силу обстоятельств они его еще не купили. И мы, по сути, знаем о наших покупателях все. Мы знаем, где и сколько раз в году он отдыхают. Мы знаем, сколько у них детей. Что они предпочитают, какие у них предпочтения в жизни. Мы знаем, что они читают, что они смотрят, что они слушают. Мы знаем, какие виды отдыха им интересны, какие виды активности, и что для них важно при выборе жилья. Мы даже знаем, какие варианты квартир...
ВЕДУЩИЙ: Мне кажется, что сейчас вы скажите – их цвет глаз... Честно..
Алена ДЕРЯБИНА: Цвет глаз сегодня – вещь изменчивая. Но нам даже интересно то, какие предпочтения у людей в стилях – в классике, в модерне, какую музыку они слушают. То есть, мы стараемся знать о нашей целевой аудитории все, чтобы создавать продукт, который важен именно для нее. Мы не работаем на некий обезличенный рынок. Мы работаем на тех людей, которые нам известны, и с которыми у нас совпадает формат и идеология.
ВЕДУЩИЙ: Вот мы проговорили с Вами про самые недорогие квартиры в "Сердце Столицы". При этом надо отметить, что это же считается жильем бизнес-класса. Правильно я понимаю?
Алена ДЕРЯБИНА: Это бизнес-класс по цене. Но по нашему стремлению насытить проект инженерным оборудованием, отделочными материалами, я думаю, что мы его сделаем чуть выше, чем бизнес-класс.
ВЕДУЩИЙ: Но при этом ценовая планка...
Алена ДЕРЯБИНА: Бизнес-класса.
ВЕДУЩИЙ: А если взять, например, самое дорогое жилье? Какая-то планка есть?
Алена ДЕРЯБИНА: На "Сердце Столицы" пока нет. А в других проектах, которые реализует Донстрой, да. У нас есть несколько домов в Центральном административном округе, Luxury так называемое, дома достаточно высокого качества и достаточно высокой ценовой категории. Суть этого продукта заключается в том, что это дом, в котором роскошь - в каждой детали. Это для людей, которые не терпят никаких компромиссов. Им нужно, чтобы было все только лучшее. Это совсем другой продукт, потому что это более просторные квартиры, более дорогой отделочный материал - это только натуральные материалы. Натуральный камень, редкие породы деревьев. И мы очень стараемся всем капризам угодить. Это у нас "Grand DeLuxe на Плющихе», это «Smolensky De Luxe" в районе Арбата, в Хамовниках у нас проект "Barrin House". И на Пречистенской набережной очень маленький дом на 20 квартир, "Кленовый DOM". Абсолютно уникальный. Там есть несколько таких изюминок, которых сегодня нет ни в одном доме Москвы, и цены в этом доме достаточно большие.
ВЕДУЩИЙ: Алена, мне остается только сказать Вам спасибо. Спасибо за освоение промзон в том числе. Наконец-то.
