Интервью Алены Дерябиной радиостанции Business FM
О положении дел и раскладе сил на столичном рынке недвижимости Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM, беседует с Генеральным директором компании “Дон-Строй Инвест” Аленой Дерябиной.
Валерия Мозганова: Первый вопрос, который просто витает в воздухе: одни говорят, что все просто ужасно, рынок падает и будет продолжать падать еще долго, другие говорят – ничего подобного, рынок устоялся, и уже теперь, отталкиваясь от дна, пойдет только вверх. С вашей точки зрения, какая позиция ближе к истине, и что показывает практика “Донстроя”?
Алена Дерябина: Есть такая прекрасная вещь как статистика, и с ней довольно сложно спорить как пессимистам, так и оптимистам. Так вот, по данным Росреестра, число сделок по ДДУ в первом полугодии выросло на 53% по сравнению с прошлогодним показателем. Наши данные подтверждают этот рост спроса, число сделок в целом по всем нашим объектам увеличилось на 63%. Если ориентироваться не на количество сделок, а на объем выручки, то и по этому показателю на сегодняшний день мы бьем рекорды, не побоюсь этого слова. За 8 месяцев мы собрали 18 миллиардов рублей выручки – такого в нашей практике пока не было.
Как мне кажется, на увеличение спроса повлияло то, что относительно стабилизировался валютный курс. Конечно, беспокойство по поводу того, что с ним будет завтра, у людей осталось. Тема валютного курса – она у нас в принципе модная тема, не обсуждать валютный курс – это моветон в нашей стране. Но валюта прекратила сильно колебаться, и народ стал спокойно относиться к тому, что можно из нее выходить и не держать в ней все сбережения. Плюс ставки по депозитам банковских вкладов на сегодняшний день снижаются.
Валерия Мозганова: Но тогда возникает вопрос: эта самое объявленное уже, фактически, осеннее повышение цен – произойдет ли оно? Во-вторых, до какого максимума сегодняшнего могут подняться цены, а в-третьих – как повлияет это на спрос?
Алена Дерябина: Что касается повышения цен: цены по уже строящимся и находящимся в продаже объектам и не останавливали свой рост в этом году – они росли даже по тем объектам, которые мы уже ввели в эксплуатацию. Если посмотреть на объекты, которые находятся в активной стадии строительства, например, “Сердце Столицы” и “Суббота”, то по “Сердцу Столицы” прирост составил порядка 25% годовых, а по “Субботе” и вообще более 40% годовых.
Очевидно, что осеннее повышение цен тоже будет – это делаем не только мы, это делают и наши коллеги-девелоперы. Информация, которую вам доносят о том, что где-то на рынке цена упала – это происходит только потому, что выходят новые проекты, по которым на старте продаж устанавливаются более низкие цены. За счет того, что в последний год новые проекты выходят достаточно активно, средняя температура по больнице действительно колеблется и складывается ощущение, что она периодически припадает вниз. Но если вы надеетесь, что можно не покупать сейчас какую-то конкретную квартиру, потому что через полгода вы придете и купите ее дешевле – это иллюзия.
Валерия Мозганова: Сейчас застройщики лавируют между повышением цен и, с другой стороны, падающей покупательной способностью населения – и поэтому бонусы, скидки, акции и прочие привычные уже рынку радости. По вашему опыту, какие мероприятия работают лучше всего?
Алена Дерябина: Мы никаких системных скидок не делаем, и в этом году даже отказались от сезонных акций, что в принципе для “Донстроя” несвойственно, потому что в прошлые года это всегда давало хороший эффект. На сегодняшний день мы понимаем, что надо идти немножко другим путем, путем расширения инструментов покупки, и считаем, что это самое верное решение. Когда вы даете человеку возможность решить свой квартирный вопрос с помощью ипотеки, обратного выкупа, с использованием имеющегося жилья или еще каких-то инструментов, вы создаете новые возможности не только для него – но и для себя, поскольку расширяете свою целевую аудиторию. Мы за последний год разработали целый комплекс различных программ, чтобы купить у нас квартиру мог человек с любыми стартовыми финансовыми условиями. Например, по программе «Трейд-ин+лизинг» можно купить новое жилье, даже не имея совсем никаких накоплений – просто с зачетом старой квартиры в счет стоимости новой. А по проектам “Символ” и “Сердце Столицы” мы предлагаем рассрочку до 5 лет.
Валерия Мозганова: Тогда не могу не спросить про ипотеку – ту самую знаменитую льготную ипотеку с господдержкой. Многие считают, что на следующий год эта программа продлена не будет.
Алена Дерябина: Я уверена, что сегодня и завтра это уже не будет катастрофой. Объясню, почему. В тот момент, когда ключевая ставка составляла 15-17% годовых, ипотека с господдержкой действительно серьезно поддержала рынок. На текущий момент ключевая ставка продолжает снижаться, и при сохранении этой тенденции отмена господдержки, по моему мнению, не станет катастрофой. Сегодня банки и сами могут предлагать условия, практически сравнимые с господдержкой. Например, наши партнеры, банк ВТБ24, в первом полугодии увеличил объем выдачи ипотеки на 80%,и из этого объема на программу с господдержкой приходится чуть меньше половины.
Валерия Мозганова: И, наверное, еще один момент, который сегодня волнует покупателей: мелкие компании либо уходят с рынка, либо банкротятся, либо вливаются в более крупные структуры, и, по сути, рынок уже превращается в войну мамонтов, больших и серьезных. Не кроется ли здесь какой-то проблемы структурной, не получим ли мы в итоге отрицательный результат?
Алена Дерябина: Если не будет ледникового периода, мамонты выстоят. Что касается укрупнения рынка – по данным Москомстройинвеста, в Москве работает около 200 застройщиков, которые сегодня строят более 450 жилых объектов. Мне кажется, что при такой цифре говорить об укрупнении рынка крайне преждевременно, до этого укрупнения еще ох как далеко. Просто крупные игроки, очевидно, чуть громче и более ярко выступают на рынке, поэтому складывается ощущение, что это рынок 10 или 15 компаний.
В чем очевидные преимущества застройщика, у которого портфель проектов большой и достаточно длительный по сроку: этого застройщика всегда беспокоит его репутация. Потому что он понимает, что завтра он не продаст никому и ничего, если сегодня не выполнит свои обязательства перед соинвесторами. Этот застройщик всегда, выбирая между маржой, которую он хочет заработать, и качеством продукта, который он производит, сделает выбор в пользу качества. Исходя из тех же побуждений: если он сегодня сделает некачественный продукт и даже быстро заработает на этом какую-то сверх-маржу – это будет последняя его сверх-маржа на этом рынке.
