Своеобразный SWOT-анализ рынка жилья провели на днях девелоперы, которые собрались на конференцию Издательского дома «Коммерсант» «Апрельские тезисы. Недвижимость». Эксперты отметили как позитивные тенденции, так и угрозы, которые могут помешать дальнейшему развитию рынка.
Динамика меняется
Начала обсуждение руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. Она остановилась на веяньях, которые сегодня активно обсуждаются. Одно из них — затоваривание рынка. По ее словам, в феврале в стране был зафиксирован самый высокий объем витрины — более 53 тыс. лотов. Однако уже в марте ситуация поменялась. И на сегодняшний день объем объектов продажи составляет 52,6 тыс. лотов во всех сегментах.
«Витрина нивелируется спросом, который растёт. По итогу марта в сравнении с февралем он вырос на 29% в штуках, а выручка — на 37%, — отметила эксперт. — Мы наблюдаем возврат влияния сезонности и рост спроса, который снизит объем предложения».
При этом она подчеркнула, что депелоперы немного «зажимают» свои проекты. Если сравнивать первый квартал этого года с четвертым кварталом прошлого, количество объектов, которые выходили в реализацию, снизилось на 44% с 27 до 15 объектов.
Также Анна Коробкова остановилась на текущем поведении покупателей на рынке. По ее словам, в целом сохраняется выжидательная позиция. Есть доля клиентов, которые по-прежнему думают, что рынок раздут, и сейчас покупать жилье не стоит, кто-то думает, что цены упадут. Но сроки принятия решения о покупке меняются.
«В прошлом полугодии мы фиксировали, что только 75% клиентов принимали решение о покупке квартиры в течение 30 дней. Но по итогам первого квартала 2023 года их уже 85%, а в некоторых проектах доля достигает 90%, — заявила она. — Срок принятия решений сокращается, что говорит о том, что потребители стали более спокойными».
Кроме того, эксперт отметила и оживление на вторичном рынке. По данным Росреестра, от февраля к январю рост интереса в сторону вторичной недвижимости увеличился на 40%.
«Безусловно, это будет наращивать стоимость «вторички», которая из-за эмоционального фона упала в прошлом году. Но при этом станет сокращаться и ценовой дисбаланс между первичным и вторичным рынком, — считает Анна Коробкова. — В целом выручка и спрос первого квартала этого года равны первому кварталу 2021 года, который для девелоперов был весьма успешным. Другими словами, пока все идет очень даже неплохо».
С экспертом согласна Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties. По ее мнению позитивные тенденции марта — это результат выступления Президента РФ Владимира Путина, который «дал напутственное слово».
«Кто-то успокоился, кто-то наоборот мотивировался. В любом случае, это повлияло на спрос, и в дальнейшем мы видим активность, — подчеркнула она. — Денег в Москве много, безусловно есть политическая нестабильность, но очень много клиентов обращается к нам из регионов. Продукт будет становиться только лучше и ожидать, что стоимость квадратного метра будет падать, не стоит. Мы находимся в цифрах, которые объективны и соответствуют себестоимости».
Ценам падать некуда
Тема цен на жилье, кстати, стала одним из краеугольных камней обсуждения. На рынке ходят разные слухи. Кто-то утверждает, что цены будут стагнировать, кто-то, что медленно расти. Есть даже мнение, что они упадут на целых 30%.
«Если смотреть на аналитику в целом по рынку, то за последний год цены в среднем во всех сегментах практически не менялись, были изменения на 5% в одну или в другую сторону, — заявила Анна Коробкова. — Средняя стоимость лота в Москве составляет 22 млн руб., это тот же уровень, что и год назад».
Цене на недвижимость падать особо некуда, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, за весь период наблюдения за рынком с учётом всех кризисов максимальное снижение цен составляло 21,5%, поэтому 30-процентное снижение просто невозможно.
«Давайте посмотрим правде в глаза. В регионах, где невысокий спрос на жилье и невысокие цены, застройщики с трудом получают проектное финансирование с учётом маржинальности, — заявил он. — Там либо вообще не будет стройки, либо она будет в том виде, в котором существует».
В Москве тоже все несладко. Например, в расчёте доплаты за изменение видов разрешенного использования (ВРИ) есть коэффициент К1, который рассчитывается ежеквартально в зависимости от цены квадратного метра. А она каждый квартал растёт. Получается круговая зависимость: любой новый проект заведомо дороже, чем предыдущий.
Кроме того, в последнее время количество денежных средств на экроу-счетах стало меньше, чем выданных на проектное финансирование. Это означает рост процентной ставки для девелопера, и это тоже сказывается на ценах. «Цена уж точно падать не будет, — уверен эксперт. — Что при этом делать застройщику? Надо сокращать вывод новых проектов, которые уже условно запущены в части разрешительной документации».
Это подтверждается цифрами. В 2022 году в целом в России были опубликованы проекты на 8,3 млн кв. м, в этом — на 10,4. Вроде бы рост. Но в 2021 году из всех бумажных проектов, опубликованных в первом квартале, было запущено в реализацию 94%, в 2022 году — 87%, а в этом — только 27%. В Москве в прошлом году в первом квартале было запущено строительство в 95% случаях, в этом — 44%.
«Другими словами, у нас проект остаётся на бумаге, при этом причины могут быть не только связаны с застройщиками, — подчеркнул Владислав Преображенский. — На этот период неопределённости реагируют и банки. Они могут сомневаться, что застройщики смогут продавать в таких условиях, и не дать проектное финансирование».
Управляющий партнер Evraz Steel Building Григорий Ваулин считает, что цены на рынке сильно зависят от новостей. Рынок стал более подвержен настроениям.
«Мой прогноз, цены сильно вверх не пойдут. А вот себестоимость растёт. Все дорожает, и стройка не стоит в стороне, — говорит он. — Бетон за год вырос на 20%, металл — на 25-30%, инженерка — на 30%. Мы нашли замену западным продуктам, но и логистика усложнилась, как транспортная, так и платёжная. Поэтому мы имеем за год прирост в себестоимости строительства в 25%».
Если еще год назад цена строительства квадратного метра в Москве составляла 80 тыс. руб., то теперь уже 100 тыс. руб. С одной стороны, у девелопера есть потолок цен, а с другой, снизу их поджимает себестоимость.
«Рентабельность застройщика можно выразить фразой «не до жиру, быть бы живу». Потому что из 300 тыс. руб., которые стоит квадрат в столице, заработок девелопера составляет только 50 тыс. руб., — поделился Григорий Ваулин. — Потому что 100 тыс. руб. — это себестоимость, к ней надо ещё прибавить несколько статей расходов. Например, смена ВРИ раньше «стоила» 25 тыс., а сейчас 50тыс. руб. на метр. Добавьте к этому проектирование, коммуникации, строительство социальной инфраструктуры, которая достигает 5-10% в стоимости квадрата».
Ипотека: кто виноват?
Отдельно эксперты обсудили судьбу ипотеки. По словам Анны Коробовской, на нее идет снижение спроса, который в целом по рынку упал на 4%, а в бизнес классе Москвы на 10%. Но при этом спрос в этом сегменте реанимировался, и за счет снижения ипотеки эксперты видят рост выручки «живыми» деньгами.
«В прошлом году спрос больше склонялся в сторону комфорт-класса, а в этом году в бизнесе наблюдается очень серьёзное оживление, — говорит она. — Он поддерживается рассрочками, которые предлагают девелоперы. Если в ипотеке первоначальный взнос составляет 10-20%, то в рассрочке он должен быть 50%. Это ещё раз подтверждает, что «живых» денег клиенты стали приносить больше».
Угрозой для рынка считает отмену программ застройщиков с околонулевыми ставками Григорий Ваулин, потому что это был конкретный инструмент, помогавший девелоперам продавать.
«Понятно, что ЦБ пытается охладить рынок, потому что не должен человек с маленьким доходом покупать по супердорогим ценам. ЦБ борется за все население страны, иначе у нас закредитованность будет расти, — считает он. — Но для рынка это плохо, потому что доля ипотеки доходила до 90%, а сейчас же она стала снижаться. Но это все наши покупатели. Поэтому мы выступаем за то, чтобы льготная ипотека была продлена, и чтобы таких жестких требований не было».
С утверждением, что Центробанк беспокоит потребитель, не согласен Владислав Преображенский. Он считает, что регулятор больше думает об оборачиваемости средств, потому что срок погашения кредитов увеличивается. При субсидированной ипотеке, если потребитель платит ее в течение всего периода и не предполагает перепродавать квартиру или погашать досрочно, то в конце ему она обходится дешевле, чем при обычной ипотеке.
«Все меры, принимаемые ЦБ в последнее время, слишком резкие и, конечно, крайне негативно отражаются на рынке. В результате, покупатель перескакивает в другую категорию, потому что у него ежемесячный платеж увеличивается, и он уже не проходит по первоначальному взносу, — уверен эксперт. — Наверное, где-то ЦБ и прав, но изменения надо делать плавно, а не ронять ипотеку на 8%».
Также эксперты обсудили вопросы снижения площади продаваемых квартир, сокращения доли инвестиционных покупок, возможностей сокращения сроков строительства и проблему кадрового дефицита на стройках.
Евгений Горчаков
