«Самое главное и скучное — читать договоры»: как купить квартиру в Москве без риелтора
Собственное жилье — одно из самых дорогостоящих приобретений в жизни. При покупке недвижимости необходимо учитывать массу нюансов, но часто с этим можно справиться без помощи риелторов. Мы узнали у трех москвичей, как купить квартиру (в том числе бизнес-класса) самостоятельно и к чему нужно быть готовым во время заключения сделки.
«Первое предложение по цене зачастую далеко не финальное»
Вероника
Специалист по электронной коммерции
Я уже достаточно давно собиралась переехать от родителей. Но это казалось нецелесообразным, пока я заканчивала университет без своего источника дохода. После того как я вышла на работу, родители поддержали идею с переездом, и мы начали поиски квартиры. К помощи риелтора мы не прибегали. Мы решили заняться подбором подходящего варианта сами, мы знали, что именно нам нужно: у нас были четкие представления о местоположении, примерной стоимости жилья и о том, какая площадь у него должна быть. Проверку документов взял на себя банк — квартиру покупали в ипотеку.
Мы нашли подходящий вариант довольно быстро — это заняло чуть больше месяца. Посмотрели пять вариантов вживую, изучили около десяти предложений по сайтам проверенных застройщиков — нас интересовала именно первичная застройка. Сделка прошла комфортно: застройщик давал консультации и оказывал качественную помощь по всем возникающим у нас вопросам, а проверка документов проходила гладко, скорее всего, из‑за оформления ипотеки.
Я пока не переехала в новое жилье — нам еще предстоит отремонтировать его. Но уже сейчас мы уверены, что отказ от риелтора был верным решением. Сомневаемся, что он смог бы предложить нам нечто более интересное, а по ценам мы смогли договориться и без посредника. После покупки неприятных сюрпризов пока не обнаружилось — возможно, они впереди, когда мы приступим к ремонту.
Тем, кто тоже собирается приобретать квартиру без риелтора, я бы посоветовала задавать много вопросов продавцу — не страшно, если они схожи или вы спрашиваете одно и то же по много раз. Кроме того, не стоит торопиться и поддаваться эмоциям. Первое предложение по цене зачастую далеко не финальное, так что не стоит на него соглашаться сразу. И, конечно же, очень важно проверить все документы.
«Риелтор не нужен, если вы покупаете первичку»
Евгений
Сотрудник банка
Новую квартиру мы решили купить в момент принятия закона для застройщиков о переходе на эскроу-счета в апреле 2019-го. Было понятно, что это решение повлияет на цены квартир, и поэтому мы оформили ипотеку в новостройке буквально в том же месяце. На самом деле, мы даже и не думали о том, чтобы привлекать риелтора к сделке. Все равно при покупке новостройки в ЖК бизнес-класса большинство бумажной волокиты держат менеджеры со стороны застройщика и банка. Поэтому, даже когда у нас и возникали вопросы в оформлении, обе стороны всегда готовы были помочь.
Выбор подходящего места занял приличное количество времени, но ходить много не пришлось. В то время проходила выставка «Недвижимость», где были все проекты, которые строились в Москве. Они были показаны со всеми деталями, вплоть до планировки и местоположения дома. Там получили скидку от застройщика. Оттуда же нас пригласили на осмотр дома. Внутри пока что не были — дом сдадут только в следующем году.
Договор на дом и документы на ипотеку подготовили за три недели, во время всего процесса банк и застройщик держали с нами связь и заранее предоставляли текст договора по электронной почте, без дополнительных трат. Получается, что, не имея риелтора, мы сэкономили, но менеджера со стороны застройщика все-таки пришлось вознаградить за услуги по заверению документов. Пошлина была довольно маленькой. Проблем вроде пока никаких не было. На бумаге все в порядке, посмотрим, что будет после сдачи дома. Мне кажется, что, если бы я прибегал к покупке вторички, головной боли без риелтора было бы больше. Но так как я приобрел первичное жилье, я вообще не жалею, что обошелся без риелтора.
Самое главное и скучное в покупке квартиры — читать договоры от банка и застройщика.
В бумаге от застройщика четко должно быть написано, что вы получите и какие работы проведут в вашей квартире. Это нужно для того, чтобы, если вдруг нужно будет что‑то поправить после сдачи, вы могли бы потребовать это от застройщика без лишних трат. Договор от банка также крайне важен. Множество программ ипотеки предлагают привлекательные проценты годовых, но чаще всего за этими процентами стоит обязательное страхование жилья с разными процентами пошлин на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Зная это, вы сэкономите себе много нервов.
«Я купил квартиру за неделю без кредита»
Алексей
Адвокат
Решение покупки квартиры было спонтанным. В планах его не было, так как считал это некомфортным и нерентабельным мероприятием. Но оказалось, что вопрос в цене. Составил компанию другу в просмотре одного из ЖК премиум-сегмента — и в итоге я купил квартиру в течение недели, а он — нет. Это было в 2017 году. В целом поиск подходящего варианта не занимал принципиально много времени и носил развлекательно-познавательную функцию. Случайные обстоятельства, ну и предпочтение района совпали с ценой, и я принял решение.
Купил я квартиру реально в течение недели, без кредита. Вопросов и негатива нет, все быстро и понятно, были бы деньги и время. Оставалось ждать год до сдачи дома. Время пролетело быстро: я подготовился к ремонту и планировке, поэтому, как только подписал акт передачи, сразу приступил к делу. В течение 4 месяцев по плану, прилагая максимум усилий для окончания ремонта, успел все сделать, переделал свои апартаменты в «двушку» и переехал одним днем. Не люблю растягивать ремонт и предпочитаю заехать уже в готовое комфортное жилье.
Я адвокат, и юридическое сопровождение для меня было излишним. При этом застройщик в любом случае навязал свою компанию, которая за комиссию взяла на себя функции по регистрации ДДУ и получению собственности. Я был против, но, увы, из‑за скорости покупки пришлось согласиться. В целом претензий к исполнению услуг у меня нет. Хотя я считаю, что это навязывание услуг. Выбор квартиры и ЖК сейчас довольно прост, так как интернет дает почти исчерпывающую информацию, однако сейчас я уже понимаю, где и как я допустил ошибку.
Если честно, я понятия не имею, сколько бы стоил мне риелтор для выбора квартиры в новом доме. Дело даже не в сопровождении сделки, а в качественной консультации относительно перспективности и качественности выбора. Вот тут и есть тот самый нюанс, о котором стоит думать и прибегать к услугам. Решение покупать квартиру было оправданным, однако мне не хватило какого‑то дополнительного мнения специалиста относительно инвестиционной привлекательности и потенциальных особенностей развития района после заселения. Сейчас я в целом доволен и считаю покупку выгодной. Однако однозначного ощущения комфорта в квартире у меня так и не появилось, потому что в жилье такого уровня, на мой взгляд, он мог бы быть выше.
Конечно же, неприятные сюрпризы были, но они некритичные и не были связаны с моим решением отказа от риелтора. Основные неожиданности в новых ЖК появляются после заселения, при знакомстве с УК, соседями, изменениями или невыполнением заявленных застройщиком планов по благоустройству.
Если хотите тоже купить квартиру без риелтора, то могу дать несколько советов. Помимо денег, эмоций и острого желания купить квартиру в Москве, особенно если вы не коренной москвич, необходимо сфокусироваться на своем возрасте, ощущениях, работе и представлениях о своей жизни в ближайшие минимум 5 лет. Именно от этого будет зависеть осознанный выбор покупки жилья и комфортной жизни в дальнейшем. Район, дом, соседи, инфраструктура, парк, дети, работа, парковка, безопасность — это основные факторы.
Но жизнь меняется, и, если через 3 года вы вдруг поймете, что это не ваше, вы должны представлять, как быстро и эффективно можно расстаться с недвижимостью без потерь, а лучше в прибыли.
Девелопер «Донстрой» сейчас строит дом «Событие», который может идеально подойти по всем критериям, о которых рассказал герой материала: район Раменки — один из самых комфортных в городе, сам комплекс расположится на границе природного заказника «Долина реки Раменки» и будущего парка «Событие». Дом «Событие» в будущем станет частью огромного квартала, концепцию для которого разработали звездные британские архитектурные бюро LDA Design и UHA London.
Во всех квартирах высокие потолки (3,1–4,2 метра) и большие панорамные окна (шириной от 2,6 метра). На крышах низкоэтажных секций — озелененные террасы, а у большинства квартир — летние открытые пространства: лоджии или балконы. Во дворах — отдельные зоны для детей, спорта, тихого отдыха и даже плодовые сады. Инфраструктура продумана как «город в городе»: школы, детские сады, торговые центры, кафе и все, что нужно для комфортной жизни.
С инвестиционной привлекательностью, важность которой подчеркивал герой материала, тоже проблем нет: по подсчетам «Донстрой», доходность «События» — в пределах 10,5% годовых. Сейчас на покупку квартиры в жилом комплексе и других проектах застройщика действуют специальные ипотечные условия: например, субсидирование ипотеки на первый год пользования кредитом до 0,1% (практически рассрочка на год), а затем ставка от 6,5% годовых.
